올 가을 사상 최악의 전세난 오나?

[골드메이커]경기침체 공포에 재건축 이주수요까지

글로벌 금융시장의 불안이 언제까지 지속될지 여부에 따라 국내 부동산시장에 미칠 영향도 달라질 것으로 예상된다.

금융위기가 오래 지속되거나 더 확산된다면 실물경기 회복이 뒷받침되어야 하는 부동산시장도 침체의 골이 더 깊어질 것이다.

반대로 금융위기가 더 깊어지지 않고 반등 또는 안정을 되찾는다면 금리인상이 늦어지고 금융상품에 몰린 자금이 부동산 시장으로 유입될 수도 있다.

여기서 한가지 짚고 넘어가야 할 것은 금융시장이나 부동산 매매시장에 관심이 없는, 전세 살고 있는 서민들한테 어떤 영향을 줄 것인가인데 겉으로 보기에는 큰 영향이 없을 것 같지만 가장 큰 타격을 받을 수도 있다.

전세난은 이미 지난 2009년부터 심각한 수준이었고, 올 하반기부터 또다시 불안할 조짐을 보였다.

특히 이번 금융위기 때문에 투자심리 위축과 불안감을 느낀 매수자들이 전세로 돌아서면서 전세난이 더욱 심각해질 가능성이 높아졌다.

주택보급률은 100%에 가깝지만 자가비율은 절반수준이고 절반은 전,월세로 거주하고 있기 때문에 전세가격 상승은 서민경제에 치명적인 영향을 줄 수 밖에 없다.

국민은행 통계에 따르면 전세가격은 2009년 3월부터 계속 상승세를 이어가고 있는데, 이는 국민은행이 주택시장 동향을 조사하기 시작한 1986년 이후 가장 긴 상승기간이다.

닥터아파트에서 조사한 서울 강남3구의 아파트 전세시세가 최근 10개월 동안 최고 상승률(0.32%)를 기록했고, 서울 전체 전세상승률도 0.18%로 2주전보다 2배나 상승했다.

또한 수도권 역시 남부권을 중심으로 높은 상승률을 보이고 있다.

실제로 서울 뿐만 아니라 판교, 분당, 용인, 동탄 등 수도권도 최근 1000만~2000만원 오른 상태다.

전세가격 상승원인은 부동산 시장 침체에 따른 분양물량 감소가 입주물량 감소로, 다시 전세물량 부족으로 이어지는 악순환의 고리가 형성이 됐기 때문이다.

또 금리인상과 부동산시장 침체로 인한 투자심리 위축에 따른 전세수요 증가, 전세가격 상승에 대한 불안심리와 정치권의 전월세 상한제 추진 등에 따른 전세물량 선점심리도 한몫 했다.

입주물량 감소는 부동산시장 침체로 신규분양 물량이 급감하면서 이미 예견된 문제이며, 신규분양 물량이 늘어나지 않는 한 신규입주 물량감소는 장기간 지속될 가능성이 높다.

올해 입주물량은 예년보다 40%가량 줄어들 것으로 예상된다. 주택산업연구원에 따르면 2008년부터 2010년까지 3년간 전국 입주물량의 6개월 평균은 14만9000가구 인데 올 하반기에는 9만9000가구로 5만 가구가 줄어들 것으로 보인다.

입주물량만 줄어들면 다행이지만 도심 재건축. 재개발로 인해 서울에서만 2만2000가구가 철거될 예정이어서 전세물량 부족을 더욱 부채질할 것으로 보인다.

외적으로는 공급부족이 영향을 준다면 내적으로는 부동산시장 침체로 매매수요가 감소하면서 자연스레 전세수요 증가로 이어졌다.

보금자리 폐지가 논의되고 있지만 아직도 반값아파트 기대심리와 대기수요가 남아있고 금리까지 상승하면서 대출받아 주택을 구입하는 것에 많은 부담을 느끼면서 전세수요 증가는 당분간 지속될 것으로 예상된다.

결국 하반기 전세가격 상승은 불가피한 상황인데 여기에 경기침체 공포로 투자심리가 더욱 위축되면서 그나마 매매를 하려던 수요자들까지 전세수요로 돌아설 경우 불 난 집에 기름 뿌리는 상황이 될까 걱정이 앞선다.

주택공급의 특성상, 단기간에 공급을 늘릴 수 없고 보금자리 역시 불투명해질 가능성이 높기 때문에 공급을 늘려서 전세가격을 안정시키는 것은 단기간에는 불가능하다. 때문에 전세수요를 감소시키고 임대수요를 증가시켜야만 지금의 전세문제를 해결할 수 있다.

매매자금이 부족하고 대출을 받을 능력이 부족한 서민들은 전,월세로 살아야 하겠지만, 집을 살 능력이 있음에도 투자수익이 낮을 거 같아 구입하지 않는 전세수요자들을 매매수요로 전환시키고 여유가 되는 투자자들이 추가로 주택을 구입해 임대를 놓을 수 있도록 하는 거래활성화 및 촉진 대책이 절실하다.

김인만 굿멤버스 대표