[MoneyExpo]개발호재 판교·광교 상가 관심 고조 구로·가산동 오피스도 탄탄한 수요

다시 활기 띠는 수익형 상가·오피스 유망 투자처는

대우건설 신야탑 푸르지오.

수익형 부동산은 투자자들이 매달 안정적인 수입을 꼬박꼬박 얻을 수 있기에 끊임없이 매력적인 투자처로 인식되고 있다. 그런데 요즘 괜찮은 투자처를 물색하기 위해
날을 세운 이들에게 상가·오피스 시장의 움직임이 심상치 않다. 상가·오피스는 임대 수익료를 얻기에 쏠쏠한 상품. 이들 시장의 최근 동향을 살펴봤다.

하반기에는 상가·오피스 공급 물량이 풍성할 것으로 보인다. 특히 개발 호재가 있는 지역의 물량 위주로 공급돼 투자 수요가 꽤 있을 것으로 점쳐진다. 한동안 미분양으로 골머리를 앓던 상가·오피스 시장에 긍정적 신호가 비춰진 것은 최근 임대료 상승과 공실률 감소 경향이 특정지역에서 나타나고 있기 때문이다. 부동산 경기가 전반적으로 침체된 때 상승세를 보였다는 사실은 투자자들의 귀를 솔깃하게 할 만하다.

국토해양부가 발표한 올해 2분기 투자수익률 지표에 따르면 특히 상가 물량의 수익률 상승세가 눈에 띈다. 강북 지역의 상승세가 두드러졌는데 명동, 신촌, 인사동, 종로 지역의 경우가 그러하다. 박대원 상가정보연구소 소장에 따르면 이들 지역의 수익률 상승 요인은 대체로 임대료 상승보다 토지 공시지가 등 기초자산의 상승 때문인 것으로 분석된다. 물론 신촌에서는 예외적으로 임대료가 소폭 상승한 것으로 드러났다.

공실률에 비춰보면 2분기 상가 공실률은 0.6% 하락했다. 특히 대전(-2.5%)과 광주(-2.2%) 지역의 감소세가 두드러졌다. 수도권의 경우 경기도 안양과 고양시의 상가 공실률이 각각 2.3%와 2.5%씩 올랐다. 장경철 상가114 투자자문 이사는 “안양에서는 임대계약이 만료되는 시점이 도래하며 일시적으로 공실률이 증가했다”고 분석했다.

서판교 상가 사진.

오피스 시장은 상가 시장과 차이를 보인다. 종합부동산 투자자문회사 알투코리아가 서울 소재 오피스빌딩 1237개 동을 대상으로 조사한 결과에 따르면 올해 2분기 오피스 임대료는 전 분기 대비 하락했다. 서울 전 지역 보증금은 ㎡당 평균 20만9000원 하락해 전기 대비 -1.2%, 월세는 1만9900원 하락해 전기 대비 -0.5%를 기록했다. 알투코리아는 이 같은 임대료 하락 원인으로 서울 지역 오피스 물량 신규 공급 감소와 누적된 공실 및 공실 장기화 현상을 꼽았다.

오피스 공실률은 전기 대비 0.1% 하락했다. 특히 울산(-1.8%), 성남(-1.2%) 등에서 내림세를 보였으나 서울은 1분기와 마찬가지로 5.6%의 공실률을 유지했다. 서울 내에서도 강남권 오피스 공실률은 전분기보다 0.1% 감소한 5.1%를 기록했다. 장경철 이사는 이를 정보기술(IT) 업종의 강세에 힘입은 임대수요 때문이라고 분석했다.

역세권 신도시 지역 높은 투자가치
전문가들은 향후 유망한 상가 투자 지역으로 판교·광교신도시를 꼽았다. 특히 상가의 경우 LH(한국토지주택공사)가 공급하는 단지 내 상가를 유망 투자처로 권한다.
상가 투자는 지역적 여건 뿐 아니라 상권도 철저히 분석해야 하는 까닭에, 굵직한 개발 호재를 등에 업은 역세권 신도시 지역이 투자가치가 높다는 것.

박대원 소장은 “판교의 경우 오는 9월 강남 양재에서 판교를 잇는 18.5km의 신분당선이 개통될 예정이라 상권이 재부각되고 있다”고 설명했다. 또 “광교는 7월 말 한양수자인 아파트에 연말까지 6349세대가 입주할 예정이라 입주민들에게 필요한 상업시설이 필요한 때”라고 덧붙였다. 판교와 광교는 수용 가능 인구가 약 8만~9만명에 달해 장기적으로도 상업시설 수요가 높은 지역이다.

투자자들의 높은 관심은 벌써부터 이를 입증한다. 상가정보연구소에 따르면 지난 5월 말 판교 중심상업용지 3필지 재입찰에 약 750억원대의 자금이 몰리며 3.3m²당 7000만원대에 낙찰됐다. 지난 3월 판교 A18-2BL(국민임대 1297세대)지구 입찰에서는 15호의 낙찰 점포에 44여억원이 몰렸다.

광교신도시의 경우도 마찬가지다. 지난해 9월 광교 LH상가 입찰건은 낙찰률 88%, 3.3m²당 낙찰가 700만~3000만원 수준을 기록했다. 자금은 총 38억원 가량 몰렸다. 또 지난 3월 업무시설 용지 입찰에는 915여억원이, 4월에는 29억원 규모의 LH단지 내 상가 공급에 48억여원이 유입됐다.

비수도권 세종 신도시 상가 눈길
비수도권 지역에서는 세종 신도시가 눈길을 끈다. 오는 29~30일 세종시(행정복합중심도시)에서는 첫 마을 2단계 단지 내 상가 84호가 공급될 예정이다. 입점 예정 시기는 2012년 6월로, 하반기부터 본격적으로 투자 심리가 몰릴 것으로 예상된다.

세종시 투자에 관심을 보이는 이들을 위해 상가정보연구소는 오는 25일 ‘세종시 단지 내 상가 현장 투어’를 열 예정이다. 투어 참석자들은 세종시 단지내 상가 현장을 눈으로 직접 확인하고 입지 여건을 파악하는 것은 물론, 분양가격을 분석해 실제 입찰 당일 적정 응찰가까지 알아볼 수 있다.

박 소장은 하반기에 준공 후 미분양 상가의 파격 조건을 전제로 한 공급, 선임대 상가 혹은 개인 유동성 문제로 인한 급매물, 경매시장에 나온 상가 등에 주목할 필요가 있다고 설명했다. 즉 “가격적 이점을 노려라”라고 권하는 것이다.

한편 장경철 상가114 이사는 “오피스의 경우 투자 지역의 공급량, 임대수요나 임대료를 철저히 조사하고 투자금 대비 수익률이 얼마나 따를지 살펴야 한다”고 전했다.
구로동·가산동 등 지식산업센터 내 오피스도 유망 투자처로 꼽았다. 그는 상가 및 오피스 시장의 전망을 전반적으로 낙관한다.

글로벌 금융위기로 인해 당분간 금리인상의 리스크가 적은 만큼 타 부동산 시장에 비해 이 시장이 유망하다고 분석하는 것. 그러나 “투자할 때는 무리한 대출을 피하고 자기 자금을 70%이상 유지하는 게 현명하다”는 주의도 빼놓지 않았다.