［골드메이커］틈새로 떠오른 단독주택지 투자법

주변 전세가율 높은 곳이 블루칩

“단독 주택지 좀 괜찮은 지역 없나요?”
“아래층에 점포도 넣을 수 있는 단독주택, 어떻게 생각하세요?”

5.1 대책으로 택지개발지구 단독주택에 대한 층수제한과 가구수가 완화된 이후 수도권 단독주택지에 대한 투자 문의가 부쩍 늘었다.

은퇴세대들이 전원생활을 바라지만 막상 기반시설이 부족한 곳이나 교통이 불편한 곳이 대부분이다. 그런데 수도권 택지지구내 단독주택은 이 모든 것을 보완시켜주고 임대수익도 기대해 볼 수 있다.

특히 점포을 넣을 수 있는 단독주택용지는 연면적의 40%까지 판매시설을 들일 수 있어 임대수익을 올리려는 은퇴자들에게 관심이 많은 편이다.

현재 자녀육아 문제나 경제적인 문제로 부모님과 합가할려는 세대가 갈수록 늘어나고 있다. 1층은 연로한 부모님이, 2층은 본인이 각각 거주하고 3층은 세를 주면 되기 때문에 도심과 가까운 택지개발지구내 단독주택지가 이번 대책으로 인해 인기를 끌 것으로 보인다.

즉, 이번 대책으로 택지개발지구내 단독주택은 종전 2층에서 3층까지, 점포 겸용 주택은 3층에서 4층까지 지을 수 있게 된다. 현재 블록형 단독주택은 한 필지당 1가구, 점포겸용 단독주택은 필지당 3~5가구로 가구수가 정해져 있는데 앞으로는 이런 규제를 받지 않는다.

일례로 동탄신도시내 점포겸용 단독주택의 경우 택지지구 지구단위 계획시 가구수가 3가구로 제한돼 1층에 점포, 3층을 자가로 쓰고 나머지 2층에 임대를 2가구만 들일수 있어 효율성이 떨어졌다.

하지만 나머지 2가구를 원룸식으로 설계하면 기존보다 가구수가 2배 이상 늘어난다.

1~2인 가수수 증가에 따라 건축주나 세입자 입장에서 원룸을 더 선호할 수밖에 없어, 예전보다는 수익율을 더 높일수 있다.

층수, 가구수 둘다 늘면 보증금이 증가해 순투자금액을 줄일 수 있고 연수익 또한 늘어나 수익률이 향상될 수 있다. 이에 따라 단독주택 매매가도 동반상승해 투자자(건축주)입장에선 매력적이다.

◆단독주택 전세가가 주변 아파트의 70~80% 근접한 곳이 안전

아직까지 전세입자 입장에선 단독주택 보다 편리한 아파트를 선호하는 경향이 있다. 따라서 단독주택 전세가가 주변 아파트 전세가 수준의 70~80% 정도 시세가 형성된 지역이 안전하다.

따라서 단독주택지를 매입하기 전에 반드시 주변의 시세를 체크해야 한다. 즉 늘어난 한 개층의 전세가가 건축비용 정도는 나오는 지역이거나 단독주택 시세 대비 월세가 연 4% 이상 나오는 지역이어야 메리트가 있다.

즉 수도권(지방) 택지개발 지구 아무 곳이나 단독주택지가 투자 메리트가 있는 곳이 아니고 미분양과 미입주가 적은 지역이면서 도심권과 가까운 전세가율이 높은 지역 위주 로 공략해야 한다.

박상언 유엔알 컨설팅 대표