한때 '로또'였던 뉴타운 '삐걱'...왜?

수익성 악화 등으로 사업 지지부진

[아시아경제 조철현 기자] 한 때 '황금알을 낳는 거위'로 불리던 뉴타운 사업이 도입 10년만에 최대 위기를 맞았다.

상당수 뉴타운지구에서 첫삽조차 뜨지 못한 채 주민들의 반대로 사업이 난항에 빠진 곳도 적지 않다.

서울에서는 2002년 처음 도입된 후 3차 뉴타운까지 현재 26개 지구(241구역)가 지정돼 있다. 그런데 이 중 공사를 시작했거나 끝낸 사업구역은 32곳에 불과하다. 조합 설립 추진위원회를 구성하지 못한 구역도 66곳에 이른다.

경기도는 사정이 더 심각하다. 총 23개 지구 가운데 3곳은 주민들의 반발로 지구지정이 취소됐고, 12곳은 법정소송이 진행 중이다.

한때 지정만 되면 '로또'가 될 것으로 여겨졌던 뉴타운사업이 이처럼 흔들리고 있는 이유는 뭘까?

◆수익성 악화로 뉴타운 매력 '뚝'=뉴타운이 곳곳에서 파탄 지경에 이르게 된 데 근본적인 이유는 부동산시장 침체에 따른 수익성 하락이다.

현행 뉴타운 사업은 공공이 도로 등 기반시설을 설치하는 것을 제외하면 조합원이 땅을 내놓고 건설사가 공사비를 댄 뒤 분양을 통해 이익을 남기는 민간사업 방식으로 진행된다. 따라서 주택시장이 침체하면 일반분양가를 높게 책정할 수 없게 되고, 그만큼 조합원 분담금은 늘어나게 된다,

이러다 보니 착공한 사업구역에서도 주민 갈등, 조합과 시공사 간의 갈등 등으로 사업이 늦춰지고 있다.

서대문구 가재울 4구역은 조합원 간 소송으로 사업이 지연되고 있다. 지난달 분양할 계획이던 왕십리 2구역은 분양가를 정하지 못해 공사가 사실상 중단된 상태다.

한남뉴타운1구역 인근에 있는 한 공인중개사는 "계속 오르기만 할 줄 알았던 집값이 약세를 면치 못하면서 이럴바에야 뉴타운에서 빠지는 게 낫다는 주민도 적지 않다"고 전했다.

뉴타운으로 지정되면 건축허가행위 제한 등 재산권 행사에 제약이 따르는데 사업 표류기간이 장기화되자 주민들의 인내심이 바닥을 드러내기 시작했다는 분석도 많다.

◆"그놈의 보금자리 주택 땜에"=정부가 야심차게 추진 중인 보금자리주택도 뉴타운 사업을 휘청거리게 한 요인으로 꼽힌다.

LH(한국토지주택공사)는 현재 경기권에 하남 미사, 고양 원흥 등 11개 보금자리지구를 지정해 사업을 벌이고 있다. 그런데 자치단체가 지정한 뉴타운에 견줘 입지가 뛰어나고 분양가도 주변시세보다 싸 뉴타운 수요를 상당부분 뺐고 있다는 게 부동산업계의 설명이다.

2009년 10월 사전예약을 받은 고양 원흥지구의 경우 아파트(전용면적 60~85㎡ 기준) 분양가가 3.3㎡당 850만원으로 고양시 일대에서 가장 쌌다. 이 때문에 이듬해 분양에 들어간 원당뉴타운이 미분양 직격탄을 맞았다는 것이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "심지어 뉴타운 구역과 멀지 않은 곳에 보금자리주택이 들어서는 경우도 있다"며 "뉴타운 지역 집값이 요즘 맥을 못추는 것도 보금자리주택으로 수요를 뺏긴 때문으로 볼 수 있다"고 말했다.

조철현 기자 choch@