[2020 재테크]애물단지 미분양아파트 '백조'변신

[아시아경제 이은정 기자] 삼성동 아이파크, 반포 래미안퍼스티지, 반포 자이, 타워팰리스. 현재 대한민국을 대표하는 부촌 단지다.

하지만 이 아파트들이 처음 분양 당시부터 부촌 대접을 받았던 것은 아니다. 지금이야 최고의 아파트로 선망의 대상이지만 입주 전만해도 계약자들을 속 썩였던 미분양 단지에 불과했다.

분양 및 입주와 맞물려 몰아닥친 외환위기나 글로벌 금융위기 등으로 부동산 경기가 침체되면서 계약 해지 물량이 늘어나는 등의 곤욕을 치렀기 때문이다. 엎친 데 덮친 격으로 일부 재건축 아파트는 일반 분양가보다 저렴한 조합원 매도 물량이 풀리면서 아파트 시세가 분양가를 밑도는 굴욕을 겪기도 했다. 그러나 지금은 완전히 백조로 탈바꿈했다.

▲ 서초구 '반포 자이' 전경

◆미분양 아파트가 '부촌' 대표 아파트로 변신

부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 분양당시 순위내에서 3가구가 미달했던 반포자이 297㎡(공급면적, 90평)의 평균 시세는 30억5000만원이다. 이는 분양가 28억3000만~29억8000만원대 보다 최고 2억2000만원이 더 오른 것이다. 미계약분이 몰렸던 4층 이하 중소형 평형대의 가격도 껑충 뛰었다. 분양가가 7억원대 였던 84㎡(25평)의 현재 매맷값은 평균 8억4500만원을 기록 중이다. 현재 평균 14억2500만원의 시세를 형성중인 116㎡(35평)의 분양가는 10억6000만~11억7000만원대였다.

반포 래미안 퍼스티지 역시 비슷하다. 87.46㎡(26평형)는 6억9000만~7억7000만원대에 분양됐지만 최근에는 9억5000만원대에 매물을 구할 수 있다.

반포동의 대표 랜드마크 단지이 이들 아파트 가격이 가파르게 오르면서 반포동의 지위도 달라졌다. 지난 20여 년간 강남구 압구정동과 대치동, 도곡동이 차지하던 강남 부촌의 지위를 넘겨받은 신흥 부촌이란 평가가 많아진 것이다.

분양 당시 '강남 쪽방'이란 굴욕을 받으며 3순위까지 대거 미달 사태를 빚었던 잠실 '리센츠' 39㎡(12평)도 애물단지에서 값비싼 보석으로 변신하는데 성공했다. 2005년 1억9500만원대에 분양한 이 아파트는 현재 3억7000만~4억원대에 거래된다. 5년여 사이 시세가 분양가의 2배가 된 셈이다. 리센츠 초소형평형은 지난 2003년 정부가 전체 물량 중 20%를 60㎡(18평)이하 규모로 짓도록 한 `소형평형의무비율`을 시행에 따라 등장한 것이다.

미운오리에서 백조로 거듭난 미분양 아파트가 서울 강남권에만 한정된 것은 아니다. 종로구 사직동에 있는 주상복합아파트 광화문스페이스본 1단지 역시 2004년 분양시 대형평형이 대거 미달났던 곳이지만 지금은 강북의 대표 부촌 아파트로 평가받는다. 175㎡(53평)는 일반 분양가가 9억3000만원대였지만 현재 평균 매맷값은 11억75000만원이다.

김은진 스피드뱅크 팀장은 "미분양 아파트는 동과 호수를 마음대로 고를 수 있고 재당첨 금지 규정도 적용받지 않는 등 장점이 많다"며 "이런 점을 활용해 대단지 미분양 아파트를 분양받아 짭짤한 수익을 올리는 사람들도 적지 않다"고 말했다.

◆미분양 잘 고르는 방법은?

그렇다면 2~3년 후 백조가 될 만한 미분양 아파트를 고르는 요령은 뭘까.

우선 일반아파트와 마찬가지로 입지조건이 좋은 택지지구나 대단지를 선택하는 것이 중요하다. 특히 택지지구나 대단지 미분양아파트의 경우 조금이라도 좋은 층과 방향을 잡으려면 너무 뜸을 들이지 않는 게 좋다. 경기 침체 등으로 분양 초기 일시적으로 미분양이 발생했을 때를 노려야 ‘돈 되는 아파트’를 잡을 수 있다는 얘기다. 미분양 잡기도 시점이 중요한 것이다.

이같은 점에서 입주 임박 단계까지 미분양으로 남아 있는 것은 메리트가 크지 않을 수 있다. 장기간 미분양으로 남아 있는 것은 나름의 이유가 있다. 30~50가구짜리 '나홀로' 아파트이거나 주변에 혐오시설이 있거나 교통여건이 열악한 아파트가 대부분이다. 이 경우 건설사나 시행사에서 파격적인 조건을 내걸더라도 현혹되어선 안 된다. 잔금을 1~2년간 유예하거나 섀시를 무료로 시공해준다고 해서 덥석 계약하는 일은 신중해야 한다.

분양가와 주변 시세를 비교해보는 것도 필수다. 보금자리주택이나 분양가 상한제 아파트가 주변에 있다면 분양가가 비싼 미분양 아파트는 외면 받을 수밖에 없다. 미분양이 입주 즉시 팔 수 있는 이점이 있지만 가격 메리트가 크지 않다.

눈앞의 시장을 보지 말고 2~3년 후의 뒤를 보고 판단하는 것도 관건이다. 부동산 시장이 침체되면 미분양은 늘어날 수 밖에 없다. 하지만 시장이 좋아질 것으로 판단된다면 멀리보고 미분양을 계약하는 것도 나쁘진 않다. 주택시장의 호황불황 패턴이 2~3년 주기로 짧아지고 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 지금 좋지 않지만 2~3년 후 시장상황이 나아질 수 있다.