[2o2o재테크패러다임]도쿄로의 회귀

신도시 맨션 지고 도심내 역세권 뜨고

##부동산 버블붕괴 후 일본 부동산 투자시장 지형에 대변혁이 이뤄졌다. 버블기 최고의 투자처였던 신도시 아파트 등은 투매대상이 됐다. 신도시로 흩어졌던 사람들은 도심으로 되돌아왔다.

이결과 현재 일본 부동산 투자 시장엔 역세권 원룸맨션, 도심 내 고급맨션 등 2가지만 살아남았다. 도심회귀현상이 심화된다면 10년 이후인 2020년에는 '도심내 역세권'으로 압축될 것이란 시각이 우세하다. 이 중에서도 임대수요를 노린 도쿄 역세권 내 원룸맨션이나 역세권 내 상가 등 수익형 상품만이 살아남을 것이란 전망이 나오고 있다. 도쿄의 주택보급률이 높은데다 버블 붕괴 후 '부동산 불패 신화'가 깨지면서 무리한 투자를 하지 않는다는 점 등이 근거이다.

주식시장이 자본시장의 꽃이라면, 채권시장은 자본시장의 뿌리라고 할 수 있다. 채권은 주식과 더불어 국가와 기업의 자금조달과 운용에 있어 중요한 역할을 담당하고 있다.

마이너스 금리 사회와 노령화 사회로 접어든 일본. 일본인들은 채권을 신봉할 정도로 무한한 사랑을 쏟아붓고 있다. 그들은 우체국 예금과 더불어 채권을 통해 살아남는 방법을 배웠다. 젊은 시절에는 예금과 채권을 통해 원금을 보장하는 안전한 투자를 하고, 은퇴 후에는 일정한 수익이 보장되는 펀드로 노후자금을 굴린다. 한마디로 재테크로 모험할 필요성 자체를 못 느끼고 있는 것이다.

상황이 조금은 다르지만, 한국도 곧 채권을 다시보게 될 것이다. 이렇다 할 투자처가 없고, 오갈 곳 없는 돈이 떠돌고 있는 한국에서 채권이 새로운 재테크 투자수단이 될 수도 있다.

[아시아경제 이은정 기자] #일본 도쿄 도심에서 1시간 정도 떨어진 사이타마현 소카시. 이 지역은 1980년대 말 도쿄 집중화를 막고자 개발된 신도시 중 하나다. 부동산 버블 당시 도쿄 시내로 접근하기 쉬운 외곽지역이란 이점이 두드러지면서 주택가격도 급등했다. 하지만 버블 붕괴 후 20여년이 지난 지금 이 지역에선 주변시세보다 20% 이상 싼 신규 맨션(아파트)을 손쉽게 찾을 수 있다. 버블당시 구입한 맨션 가격은 60~70%나 떨어졌다. 설상가상 버블기에 집을 산 사람들이 도쿄로 되돌아가기 위해 손해를 감수하고도 집을 팔고 있다.

#일본 도쿄 도심 한복판에 위치한 롯론기힐즈. 비즈니스, 엔터테인먼트, 쇼핑, 관광, 예술, 자연, 주거공간 등을 모두 갖춘 이 곳에선 평일 오전에도 유모차를 끌며 쇼핑하는 주부들을 심상찮게 본다. 오후에는 롯폰기힐즈나 인근 사무실에서 퇴근한 직장인들로 북적인다. 이처럼 이동거리가 짧고 각종 생활 편의시설을 충분히 갖춘 대도시 도심에서 거주하기를 원하는 이들이 늘어나면서 롯폰기힐즈의 맨션도 인기를 끌고 있다. '힐즈족'이란 신조어가 만들어질 정도다. 덕분에 롯폰기힐즈 맨션 가격도 3.3㎡당 700만엔대를 호가하고 있다. 집을 사는 순간부터 가격이 내려간다는 다른 지역 맨션과는 다른 모습이다.

일본 부동산 투자의 트렌드가 바뀌고 있다. 버블기 최대 투자처였던 신도시 맨션은 투매대상으로 바뀌었다. 도심회귀현상이 심화됐기 때문이다. 반면 최근엔 도심 내 도심의 개념으로 개발된 복합빌딩 주거지가 주목받고 있다.한국의 미래를 보여 줄 수 있다는 일본 부동산 시장에서 도대체 무슨 일이 벌어지고 있는 것일까.

◇"돌아가자! 도심으로"

도심회귀현상이란 쾌적하고 여유로운 삶을 위해 도시 인근으로 나갔던 사람들이 다시 도시 한가운데로 돌아오는 현상을 말한다.일본 역시 부동산 버블기에 도쿄 도심의 땅값이 치솟자 인근 외곽지역을 개발하기 시작했다. 사이타마 요코하마 등이 당시 개발된 신도시다.

하지만 인구감소와 함께 부동산 버블까지 붕괴되면서 도쿄 도심의 땅값도 급락하기 시작했다. 도쿄 땅과 맨션 가격 등의 하락은 자연스레 도심 재개발 사업을 가속화시켰고 이는 자연스레 도심회귀현상으로 이어졌다. 덕분에 줄기만 했던 도쿄 인구는 최근 상승세로 돌아섰다. 도쿄시에 따르면 2005년 1257만7000명이었던 인구가 올해 4월 1301만명으로 늘어났다. 2015년과 2020년엔 각각 1305만9000명, 2020년엔 1310만4000명에 달할 전망이다. 2008년부터 감소세로 변한 일본 전체 인구와는 대조적이다.

최근 도쿄 도심의 고급 맨션 가격이 꾸준한 하방경직성을 보이고 있는 것이나 소형주택 임대사업이 부각되는 것도 인구증가에서 비롯됐다.

박희윤 모리빌딩 부장은 "신도시 건설과 버블붕괴로 도쿄 도심 주택 가격이 낮아지는 효과를 가져왔다"며 "특히 버블 붕괴 후 같은 가격이면 이동거리가 짧고 각종 생활 편의시설을 충분히 갖춘 도쿄 도심에서 살겠다는 사람이 늘었다"고 설명했다.

그는 "이에 따라 일본의 버블 붕괴 이후 지난 10년간 살아남은 키워드는 일부 신도시의 고급맨션과 역세권 원룸맨션, 도심 내 맨션이었다"며 "이 가운데 현재 신도시의 고급주택이 몰락했고 역세권 원룸맨션, 도심 내 맨션 정도가 살아남았다"고 말했다. 대표적인 고급주택 단지로 꼽힌 타마신도시가 '올드타운'으로 전락했다는 점 자체가 이를 방증한다.

◇10년 후 '도심내 역세권'으로 압축

그렇다면 향후 10년 이후 일본 부동산 시장의 키워드는 뭘까.

지금처럼 도심회귀현상이 이어진다면 '도심내 역세권'으로 압축될 것이란 전망이 많다.

버블 붕괴 후 '부동산 불패 신화'가 깨지면서 일본인들이 무리하게 아파트에 투자하지 않는다는 점이 주요 근거다. 실제 일본 부동산경제연구소에 따르면 지난해 도쿄권(도쿄ㆍ카나가와현ㆍ사이타마현ㆍ치바현)의 맨션 평균 분양가격은 4535만엔으로 전년 2008년 4775만엔보다 5% 감소했다.

도쿄의 주택보급률이 높다는 점도 도쿄 내 아파트의 투자에 집착하지 않을 배경으로 꼽힌다. 임대수요를 노린 도쿄 역세권 내 원룸맨션이나 역세권 내 상가 등 수익형 상품만이 살아남을 것이란 예측이 가능한 대목이다.

도쿄에서 부동산중개업을 하고 있는 박석훈 파이이스트부동산 사장은 "롯폰기힐즈와 미드타운은 비슷한 콘셉트로 개발됐지만 지하철역과 연결된 미드타운에 더 많은 사람이 몰리고 있다"며 "도심 역세권 내 원룸맨션이나 상가, 건물 등은 앞으로도 인기를 끌 것"이라고 말했다.