'DTI 효과'..주택 시장 급속히 재편

기존 주택 소강국면..분양시장 쏠림 두드러져

정부가 부동산 시장의 이상 급등을 막기 위해 주택담보대출 규제 강화라는 칼을 빼들자 기존 주택에 몰렸던 수요가 줄어드는 등 시장 형태가 급속히 바뀌고 있다. 가파른 시장 재편이 진행되고 있는 것이다.

서울 및 수도권에서 기존 주택을 노리던 수요자들은 대출 한도가 큰 분양주택에 높은 관심을 보이고 있다.

전세값 폭등으로 실거주를 목적으로 내집 마련에 나섰던 수요자들 역시 한발 물러나 상황을 주시하고 있다. 서울 주요지역의 집값 상승세가 주춤하고 거래량이 감소하는 등 이와 관련된 징후는 곳곳에서 나타난다.

은행의 주택담보 대출은 줄어든 반면 총부채상환비율(DTI) 추가 확대의 화살에서 빗겨난 제2금융권의 대출은 늘 것으로 보여 이에 따른 부작용도 있을 것으로 보인다.

일부 수요마저도 대출규제에 영향이 큰 중대형 주택보다는 그나마 영향이 덜한 중소형 주택 수요자 중심으로 움직임이 활발할 뿐이다.

◇ 기존주택 매수세 주춤..분양주택 관심 높아져 = 주택 가격상승을 주도했던 강남, 목동 등의 고가 주택 거래는 눈에 띄게 줄었다. 강남, 강동 등지의 재건축 아파트 시장도 마찬가지다.

정부의 대책이 나온지 일주일 만에 본격적인 숨고르기에 들어갔다고 볼 수 있다. 매수문의도 끊겼다.

하지만 아직 호가가 크게 떨어졌다거나 급매가 등장하지는 않고 있다. 뚜렷한 하락조짐도 아직 없다. 전문가들은 이러한 추세가 이어지면서 당분간 약보합세가 유지될 것으로 전망하고 있다. 6억원 이하 아파트가 많은 서울 기타 지역과 수도권 역시 관망세로 돌아섰다.

분양시장은 확연히 다른 모습이다. 지난 주말 일제히 문을 연 서울 고척동 벽산 블루밍, 인천 부평 산곡 대우 푸르지오.

경기도 남양주 별내 쌍용 예가 등 아파트 견본주택에는 사람이 몰리며 대박을 예고 했다. 이들 아파트 단지는 14일과 15일 일제히 청약접수를 시작하는데 그 결과에 이목이 집중돼 있다.

견본주택 관계자들은 이 같은 결과에 대해 한결같이 자사 아파트에 대한 특장점 등을 이유로 내세웠다. 하지만 DTI대출규제 효과가 신규 분양시장에 긍정적인 영향을 줬다는데 대해서 이견을 달지 않았다.

◇ 내집 마련 유보..제2금융권 불안요소 = 중소형 아파트에 대한 관심은 여전히 높다. 연소득 5000만원인 가장이 50%까지 DTI가 적용되는 서울지역에서 6억원 짜리 기존 아파트를 매입할 경우 종전보다 대출금액이 5600만원 가량 줄어든다.

6억원 미만 아파트를 매수하는 경우 종전과 대출액이 큰 차이가 없다. 매수세가 주춤하긴 하지만 수요층이 두터운 중소형 아파트가 여전히 인기있는 이유기도 하다. DTI가 60%까지 적용되는 경기, 인천 지역 6억원 이하 아파트는 DTI 규제 전후와 별다른 차이가 없다.

그렇기 때문에 이번 DTI 규제확대 조치를 강남, 강동권 집값 상승세가 과거와 같이 다른 지역으로 확산되는 것을 막겠다는 의지로 풀이하고 있다.

무시 못할 부작용도 있다. DTI 대출규제로 시중은행이 돈줄이 죄이자 은행권에서 풍선효과가 나타나고 있다. 농ㆍ수ㆍ축협, 저축은행, 보험 등 제2금융권에는 DTI가 적용되지 않기 때문에 제1금융권의 가계대출은 주춤해졌지만 제2금융권의 주택담보대출은 오히려 늘 것으로 보인다.

지난 4월 1000억원이던 제2금융권의 월별 주택담보대출 증가액은 지난 8월 1조원까지 늘어났다. 증가추세에 있던데다 지난 7일 DTI 대출규제 이후 제2금융권으로의 주택담보대출 쏠림 현상은 더욱 크게 나타났을 것으로 예상된다.

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr