"울릉공항 근처 땅값 평당 5000만원"…거래절벽에도 수도권 번화가 뺨치는 가격, 왜?[부동산AtoZ]

'거래절벽'에도 상승 중인 울릉도 부동산
울릉도 땅값 3년 새 급등 후 완만한 상승세
소유권 이전 3년 만에 70% 급감…거래 실종
관광객 줄고 인구도 역대 최저…지역 경제는 뒷걸음질
PF 대출 막히자 법인 매입도 ‘뚝’…유동성 한계
“공항 완공 전까진 정체 불가피”

"거래요? 요즘은 없습니다. 팔 사람도 없고, 살 사람도 없어요."

경북 울릉군 도동리의 LH임대주택. 로보프린트.

지난 7일 울릉군 도동항 인근의 한 공인중개업소 관계자는 현재 시장 상황에 대해 "울릉도 땅값은 이미 매우 높은 상황"이라며 "공항 호재는 상당 부분 반영됐고, 당분간 크게 움직이긴 힘들다"고 말했다. 이 중개업소에 따르면 울릉공항(예정) 인근 사동리의 땅 시세는 최고 3.3㎥당 5000만원에 육박한다. 울릉군청 등이 위치한 최대 번화가 도동리의 상업지구도 3.3㎥당 3000만~4000만원대 수준이다. 이는 웬만한 수도권 번화가 상업지구 못지않은 가격이다.

울릉도는 그동안 '공항 호재'를 앞세워 땅값이 급등했던 지역이다. 울릉공항이 착공한 2020년 울릉군 표준지 공시지가는 14.49% 상승하며 전국 평균(6.33%)의 두 배 이상 올랐다. 이후 2021년 11.66%, 2022년 13.54%로 3년 연속 두 자릿수 상승률을 기록했고, 2025년에도 3.56% 올라 경북 시군 가운데 상승률 1위를 나타냈다. 화산섬 특성상 쓸만한 땅이 별로 없는 데다 수요가 몰리자 가격이 수직으로 상승한 것이다.

갈수록 위축되는 울릉도의 실물 경제와는 다른 흐름이다. 지역 경제는 관광객 감소와 인구 유출로 어려움을 겪고 있다. 울릉도를 찾는 관광객 수는 2022년 46만1375명에서 지난해 38만522명으로 감소했고, 올해(2025년 1~7월)는 20만9006명으로 전년 같은 기간 대비 9.6% 줄었다. 일부 여객선 운항 중단과 올해 불거진 '바가지 논란'이 악재로 작용했다. 울릉도 인구는 9월 기준 8860명으로 역대 최저치를 기록한 상황이다. 이런 상황에서 공항 호재로 그간 부동산 가격이 상승해왔다.

그러나 요즘은 부동산도 거래가 없는 답답한 상황이 이어지고 있다. 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 1~10월 울릉군 부동산 소유권 이전등기(매매) 신청 건수는 123건이다. 한 달 평균 12건꼴이다. 지난해 같은 기간 224건 대비 45% 감소했다. 공항 기대감이 뜨거웠던 3년 전(404건)과 비교하면 69.6% 줄었다.

현지 중개업계는 유동성 부족을 거래 부진의 주요 원인으로 본다. 한 공인중개업소 관계자는 "울릉도는 법인이 수십억 원 규모로 땅을 사들이는 경우가 많았는데, 최근 은행권이 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 조이면서 문의가 눈에 띄게 줄었다"고 말했다. 그는 "공시지가와 실거래가 차이가 커서 담보대출 받기도 어렵다"고 했다.

울릉도 부동산 시장은 땅 거래가 70% 이상을 차지한다. 섬 지역 특성상 투자보다는 실수요 중심인 주택 시장은 '거래 절벽'이 더욱 심각하다. 자재·인력 운송비 등으로 민간 신규 공급이 어려운 데다 집주인이 보유 주택을 파는 경우도 드물다. 이 때문에 주택보급률이 74.8%(2023년 기준)로 전국 최하위 수준이다. 가격도 만만찮다. 최근 울릉도에서 매물로 나온 전용 60㎡ 빌라 호가는 4억원으로, 서울 일부 외곽 지역보다 높은 수준이다.

울릉도의 또 다른 중개업소 관계자는 "공항이 실제로 완공돼 눈에 보일 정도가 돼야 추가적인 큰 상승이 있을 것"이라며 "개항 전까지 정체되는 시장이 계속될 것"이라고 전망했다.

울릉군=오유교 기자 5625@asiae.co.kr