전 재산 투자했는데 날벼락…재건축 3채 가진 사람한테 집 샀더니 '공동조합원'[부동산AtoZ]

투기과열지구 조합원 분양권·입주권 투자 유의점
공유자 보유 매물은 조합원 지위 모두 갖춰야 승계
조합설립 후 자녀에 증여, 조합원 지위 승계 안 돼

"조합설립 후 3년이 지났고 사업시행인가 신청 전인 재건축 아파트 3채를 가진 조합원이 2명에게 2채를 각각 양도하면 세 사람이 공동조합원이 됩니다. 조합원 지위는 쪼개지지 않습니다."(김정우 법무법인 센트로 대표변호사)

NH농협은행이 서울 서초구 드림플러스 강남에서 개최한 '부동산·법률 콘서트'에서 김정우 법무법인 센트로 대표변호사가 '투기과열지구 조합원 입주권·분양권 투자 핵심 체크포인트'를 주제로 대해 강의하고 있다. 한진주 기자

10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역이 투기과열지구로 지정되면서 재건축·재개발 투자 문턱이 크게 높아졌다. 조합원 지위 양도가 가능한 조건이어도 조합원 지위를 단독으로 확보할 수 있는지, 공동 지분 보유자가 모두 조합원 지위를 충족하는지 등을 판단하는 것이 중요하다.

23일 NH농협은행이 서울 서초구 드림플러스 강남에서 개최한 '부동산·법률 콘서트'에서 김정우 변호사는 "최근 대법원 판결에 따라 다물권자에게 부동산을 양수하더라도 1개의 조합원 자격만 인정되기에 투자할 때 매도인이 여러 채를 가진 사람인지 반드시 확인해야 한다"고 설명했다.

조합원 승계 기준 충족되더라도 '단독조합원' 지위 따져야

투기과열지구로 지정되면 재건축은 조합설립인가 이후 양수할 경우, 재개발은 관리처분인가 이후 양수하면 조합원 지위를 승계받을 수 없다. 1가구 1주택자가 10년 보유, 5년 거주한 경우, 상속·이혼으로 인한 양수, 세대원 모두 해외 이전 등에 대해서만 예외로 조합원 지위 승계가 허용된다. 이처럼 예외 조건을 갖췄더라도 단독 조합원이 가능한지 여부는 면밀히 따져봐야 한다. 조합설립 인가 후 3년간 사업시행인가를 하나의 정비구역 내에서 아파트와 상가를 동시에 보유한 조합원이 아파트만 매도한 경우도 공동 조합원이 된다.

투기과열지구 내 재건축 아파트 1채를 지분 50%씩 2명이 보유한 매물을 매수할 때, 2명 모두에게 조합원 지위를 넘겨받아야 한다. 김 변호사는 "공유자 중 1명만 1가구 1주택 10년 보유, 5년 거주 요건을 충족한 경우 경매로 해당 매물을 양수했더라도 양도인별로 개별 판단해야 한다는 것이 고등법원 판결"이라며 "대법원도 지난 8월 고등법원 판결이 정당하다고 판결해, 이 경우는 현금 청산 대상이 된다"고 설명했다.

조합 설립 후 '증여'도 조합원 지위 승계 불가

재건축 아파트를 보유하고 있다가 조합설립 후 자녀 2명에게 지분을 절반씩 증여한 경우에도 조합원 지위 승계는 불가능하다. 법원은 조합설립 인가 후 건축물이나 토지를 양수한 경우 조합원이 될 수 없다고 봤다.

이런 혼선을 막기 위해서는 투기과열지구 내 정비사업 투자 매매계약서를 쓸 때 '단독 조합원 지위'와 관련한 특약을 추가해야 한다. 김 변호사는 "매매계약서에 '단독 조합원' 입주권을 취득하는 것이 매매의 목적이며, 단독 조합원 입주권이 인정되지 않을 경우 매매계약을 해제할 수 있고 매매대금 외에 손해배상금, 위약벌로 얼마를 지급한다는 것을 명시해야 한다"고 설명했다.

이 밖에도 조합설립이 된 정비사업지 건축물이나 토지의 경우, 국가·지방자치단체·금융기관 채무를 이행하지 못해 경매나 공매로 넘어간 경우에만 조합원 지위를 받을 수 있다.

관처 이전 단계, 대체주택 매입 불가

10·15 대책 중 조합원이 이주비 대출을 받아 대체 주택 매입이 불가능해진 점도 유의해야 할 사항으로 꼽힌다. 관리처분인가 이전 단계인 조합원은 전·월세로 이주해야 한다. 기존에는 대체 주택을 구입하면 1년 이상 거주하고, 신축 아파트 준공 3년 전 매도하고 세대원 전원이 1년 이상 거주하면 비과세 요건을 충족할 수 있었다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "규제지역 지정 전 관리처분인가를 받은 아파트는 기존과 같이 대체 주택 취득해도 비과세 혜택이 유지된다"며 "효력 발생 전날까지 인가가 나온 재건축, 재개발 주택은 예외가 인정될 것"이라고 설명했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr