대출 죄고, 풍선효과 막는다…李정부 세번째 부동산대책[부동산AtoZ]

[10·15대책]부동산관계장관회의서 주택시장 안정화 대책
풍선효과 우려 서울 전역+경기 12곳 포괄지정

정부가 서울 전역과 과천·광명·수원 등 최근 집값이 상승한 대부분의 수도권을 규제지역으로 묶었다. 무주택자들의 담보인정비율(LTV)을 40%로 줄이고, 해당 지역 내 세제 불이익은 커지게 됐다. 갭 투자(전세 끼고 매수)도 원천봉쇄 했다. 집값 과열 여파가 주변 지역으로 퍼지는 풍선효과를 막기 위한 광범위한 '수요억제책'을 총동원했다. 반면 관심을 모았던 보유세 등 세제 개편은 추가 검토를 통해 마련하기로 했다.

정부는 15일 부동산 관계장관회의를 열고 이러한 내용을 담은 주택시장 안정화 대책을 발표했다. 앞서 이재명 대통령 취임 후 한 달이 채 지나지 않은 시점에 나온 6·27 가계부채 관리방안, 이후 공공 주도의 공급대책을 담은 9·7 주택공급 확대방안 등 굵직한 대책에도 일부 지역에선 집값이 잡히기는커녕 급등세가 이어지면서 한 달 만에 추가로 카드를 꺼내 들었다.

김윤덕 국토교통부 장관은 이날 "한강 인접 지역의 시장 불안이 주변으로 확산하고 있으며 글로벌 금리 인하 기조, 수급 불균형하에서 주택시장으로 자금 유입 우려가 늘고 있다"며 "주택시장 불안을 조기에 차단하고 보다 생산적인 부문에 자본이 투자되도록 선제적으로 대응해 나갈 것"이라고 말했다.

서울 전역+경기 12곳, 규제지역·토허구역 지정

기존에 서울 강남3구와 용산구를 대상으로 했던 조정대상지역·투기과열지구를 나머지 서울 21개 자치구와 경기 과천·광명·성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 의왕, 하남, 용인 수지 등 12곳을 추가했다.

규제지역으로 지정되면 대출이나 세제, 청약 등에서 다양한 제한을 받는다. 이번 조치로 새로 지정된 규제지역의 무주택자(처분조건부 1주택 포함)는 담보인정비율(LTV)을 40%로 적용받는다. 서울 강북권이나 경기권 무주택자 LTV는 기존에 70%였다. 수도권 2주택 이상 보유자는 앞서 6·27 대책에서 LTV 0%로 대출이 묶인 상태였다. 소유권 이전부 전세대출 금지, 전세대출 보증 비율 80%, 중도금·이주비 대출 시 추가주택 구입제한 등 가계대출 전반에 걸쳐 제약이 생긴다.

여기에 다주택자 취득세·양도세 중과, 장기보유 특별공제 배제 등 각종 세제상 불이익이 생기고 전매제한, 거주자 우선공급 등 민간 청약제도 역시 다양한 제한사항이 생긴다. 조합원 지위 양도를 제한받는 등 정비사업도 영향을 받는다. 집을 살 때 자금조달계획서·입주계획 신고도 의무화된다.

이 지역은 조정대상지역·투기과열지구와 함께 토지거래허가구역(토허구역)으로도 지정됐다. 대상은 이 지역 모든 아파트와 '동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대 주택'까지다. 이날 관보에 게재돼 오는 20일부터 내년 연말까지 유효하다. 기존에는 강남 3구와 용산구에 있는 아파트를 비롯해 압구정·여의도·목동·성수동 재건축단지, 신속통합기획 재건축·재개발단지, 용산정비창, 공공택지 개발지구 정도가 대상이었는데 이번에 폭넓게 토허구역으로 지정했다.

토허구역이 되면 집을 살 때 지방자치단체 허가를 받는 한편 취득일부터 2년간 실거주해야 한다. 이를 어기면 이행강제금을 내거나 허가가 취소될 수도 있다. 임차인 보증금을 활용한 주택 구입, 이른바 '갭투자'를 원천 봉쇄하는 조치다. 토허구역 내 비주택 담보대출의 LTV는 70%에서 40%로 낮추기로 했다.

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 단지. 연합뉴스

25억 집, 대출 6억원→2억원 축소

수도권과 규제지역에선 시가를 기준으로 대출한도를 차등 적용하기로 했다. 시가 15억원 이하는 기존과 같이 6억원, 15억~25억원 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지만 대출이 가능하다. 지난해 서울 강남·서초구 아파트 실거래가격 평균이 25억원을 웃도는 수준이었다. 수도권·규제지역 주담대 스트레스 금리는 1.5%에서 3.0%로 높였다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받으면 이자 상환분을 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영키로 했다.

각종 불법행위를 집값 급등의 한 축으로 보고 이를 전담할 감독기구를 국무총리 산하에 두기로 했다. 기존에는 국토부나 금융위·국세청·경찰 등 부처별로 권한이 나뉜 데다 수사 권한이 없어 적기 대응이 어려웠다는 지적이 꾸준히 있었다. 우선 그전까지 국토부와 국세청은 따로 신고센터를 운영하는 한편 경찰은 국가수사본부 주관으로 경찰 841명으로 부동산 범죄 특별단속에 나서기로 했다. 앞서 지난달 내놓은 주택공급 확대 방안을 차질 없이 추진하기 위해 관계 부처와 지자체, 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 참여하는 주택공급점검 태스크포스(TF)는 격주 정례회의를 갖고 사업속도를 높일 방침이다.

김 장관은 "주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민의 내 집 마련과 주거 안정이 더 어려워질 수 있다"며 "주택시장 수급을 안정화하고 서민 주거 안정, 경제활력 제고를 지원하겠다"고 말했다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr