[부동산 부(富)리핑] 노후 준비, 오피스텔 다시 한번 주목 할 때

서울 주거형 평균값 2억9913만원, 소형 아파트 평균값보다 낮아
시세차익 투자 매력 덜하지만 월세 수입 목적은 고려해 볼만

1월부터 내년 1월까지 준공된 소형오피스텔 주택수에서 제외
1인가구 증가, 서울직주근접 등 오피스텔 주거 만족도 높은 편

은퇴를 앞둔 베이비부머의 가장 큰 걱정거리는 안정적인 노후다. 나이 들어서도 꾸준한 수익을 창출할 수 있다면 얼마나 좋을까. 은퇴를 앞둔 50대와 60대의 고민만은 아니다. 여유자금을 가진 30~40대도 관심이 많은 주제다. 부동산 시장에서 고정적인 현금흐름을 가져다주는 수익형 부동산에 대한 문의가 많은 것도 이런 이유에서다. 특히 아파트나 연립·다세대보다 저렴하게 구입할 수 있고, 매월 월세 수익을 올릴 수 있는 오피스텔은 은퇴 후 수익 자산으로 한 번쯤은 구매를 고민해봤을 만한 상품이다.

KB부동산에 따르면 지난달 기준 서울 주거용 오피스텔 평균 가격은 2억9913만원이다. 연립·다세대(3억2898만원), 소형 아파트(7억5285만원) 평균 가격보다 낮은 편이다. 현재 오피스텔 가격은 하락세다. 오피스텔 시장이 내리막길을 걷기 시작한 것은 2020년 이후부터다. 다주택자 규제 강화, 임대사업자 혜택 폐지와 의무 강화 등으로 오피스텔 가격은 큰 폭으로 하락했다. 때마침 금리도 오르기 시작했다. 더 이상 오피스텔 가격 상승으로 인한 시세차익을 기대하기 어려워진 데다, 상대적으로 높았던 임대수익률마저 내리면서 투자 매력이 떨어졌다.

그런데 꼼꼼히 들여다보면 모두 투자 매력이 떨어지는 것은 아니다. 오피스텔 규모별 가격 추이를 한번 살펴보자. 도시형생활주택이나 다가구 등 임대형 소형주택의 대체재로 꼽히는 소형 오피스텔과 아파트 대체재인 대형 오피스텔 특성이 다른 만큼 가격 흐름도 구분해서 봐야 한다. 아파트를 대신했던 대형 평형(전용면적 85㎡ 초과) 오피스텔, 즉 ‘아파텔’ 가격이 크게 하락했다.

반면 임대수익을 위한 투자가 많았던 초소형(전용면적 30㎡ 이하)과 소형(전용면적 30㎡ 초과 40㎡ 이하) 오피스텔 가격은 하락 폭이 크지 않다. 수도권 오피스텔 기준 초소형 평형 임대수익률은 2021년 10월 5.04%에서 꾸준히 상승해 2024년 4월 6%대에 육박한다. 같은 기간 대형 오피스텔은 3.16%에서 3.40%로 오르는 데 그쳤다.

시세차익을 목적으로 오피스텔에 투자한다면 그리 매력적이지 않은 건 사실이다. 그럼에도 불구하고 안정적인 월세 소득을 실현할 수 있는 수익형 상품이나 다양한 자산관리 차원에서 초소형·소형 오피스텔은 고려해볼 만하다. 정부가 발표한 1·10 부동산 대책에 따르면 올해 1월부터 내년 12월까지 준공된 전용면적 60㎡ 이하 신축 소형 오피스텔의 경우 취득세와 양도소득세, 종합부동산세 산정 시 주택 수에서 제외된다. 세제 혜택과 함께 금리 인하 가능성도 대두되고 있다. 여기에 전세 사기 불안으로 최근 전세보다 월세를 선호하는 임차인이 늘고 있는 상황이다.

향후 오피스텔 관련 정책 변화는 풀어야 할 과제이나, 당분간 오피스텔 임대료는 상승할 여지가 크다. 1인 가구가 증가하고 있고, 서울 직주근접 입지에서 냉장고·세탁기 등 풀옵션이 적용된 오피스텔에 대한 이들의 주거 만족도는 높은 편이다. 노후 자산의 안정적인 운영과 포트폴리오 다변화를 고민한다면 가격 경쟁력을 갖춘 역세권 신축 소형 오피스텔을 다시 한번 주목할 때다.

<이종아 KB국민은행 KB부동산 빅데이터센터장>