[전세살이ABC]“이사 먼저, 보증금 나중에”…‘담보’ 포기하는 셈

편집자주이른바 ‘빌라왕’에 의한 전세사기 피해가 속출하면서 세입자들의 불안감이 갈수록 커지고 있다. 하지만 전세 제도는 여전히 한국의 주요 임대차 계약 중 하나다. 아시아경제가 구민수 변호사(NH투자증권 부동산 자산관리)와 ‘전세살이ABC’ 연재를 통해 전세로 살면서 현실적으로 알아야 할 법률 상식과 정보를 전달한다.

#임차인 A씨는 전세 만료를 앞두고 집주인으로부터 "지금 돈이 없으니 임차인이 먼저 이사를 가면 새로운 임차인을 받아 전세보증금을 돌려주겠다"는 말을 들었다. 평소 임대인과 좋은 관계를 맺어온 터라 A씨는 집주인의 말을 믿고 이사를 가야 할지 고민이다. 이 경우 A씨는 어떤 선택을 해야 할까.

전세계약도 ‘신용계약’…‘담보’ 통해 권리 지켜야

구민수 변호사는 이 경우 임차인 A씨가 임대인의 요청을 냉정하게 거절해야 한다고 했다. 만약 집주인 말만 믿고 이사(점유)를 가거나 주민등록을 옮기면 임차인은 가장 강력한 담보 중 하나인 대항력 및 확정일자를 스스로 포기하는 셈이 되기 때문이다. 담보를 포기하면 빌려준 돈을 돌려받기 어려워지는 것과 마찬가지인 만큼 임차인은 만기 시 보증금을 돌려받을 때까지 반드시 대항력 및 우선변제권을 유지해야 한다.

전세 계약은 결국 주택을 이용하고 대가를 지불하는 ‘이용계약’이자 동시에 임차보증금을 맡기고 만기에 돌려받는 ‘신용계약’이다. 신용계약의 관점에서 전세는 임대인의 신용 상태를 계약 체결 당시 알 수 있는 방법이 없고, 빌려준 돈을 돌려받지 못하는 사고는 계약 후 2년 또는 4년 뒤에 발생한다는 점에서 임차인에게 불리하다. 그렇기에 임차인은 미반환 사태를 막기 위해 '담보'를 넉넉히 받아야 한다. 대표적인 담보는 대항력, 우선변제권, 주택도시보증공사(HUG) 반환보증, 전세권등기다.

전세계약 특성 이해하면 사기 예방 가능해

‘빌라왕’ 사건의 전세가격 부풀리기 수법도 신용계약의 관점에서 설명될 수 있다. 주택의 거래 시세 대비 높은 수준의 전세가격을 치르고 입주한 임차인은 돌려받아야 할 전세보증금에 대한 ‘담보’를 덜 받은 셈이 된다. 대출을 업으로 하는 은행을 떠올리면 이해하기 쉽다. 은행은 보통 대출금액 대비 110% 또는 120%의 선순위 담보권을 설정하고 대출 이자를 미납하는지 여부를 세심히 관찰하며, 대출채권과 담보를 보수적으로 관리한다. 임차인도 은행과 마찬가지로 주택 시세 대비 전세보증금의 비율이 높다면 추가 담보를 요청하거나 전세금액 자체를 낮추는 전략을 취할 필요가 있다. 전세가율이 80%가 넘지 않도록 조치하면 주택 시세 하락에도 불구하고 전세보증금 미반환 사태를 상당 부분 예방할 수 있다.

또 임차인의 강력한 담보인 대항력 및 확정일자는 설정일 다음날 0시부터 발생한다는 점에서 주의해야 한다. 임차인이 이사를 오고, 전입신고 및 확정일자를 받더라도 임대인이 나쁜 마음으로 같은 날 은행 대출을 받아 악용한 사례가 있었기 때문이다. 이 경우 근저당권이 설정(집을 담보로 대출받음)되면 임차인의 대항력 등이 후순위로 밀리게 돼 돈을 돌려받기 어려워진다. 임차인은 임대차계약에 임차권이 선순위라는 점을 반드시 기재하고 이러한 일이 발생하면 바로 신고를 해야 한다.

전세계약에 ‘신용’의 특성이 포함돼 있다는 점에서 대항력 및 우선변제권을 설정하고 유지하는 것이 가장 중요하다. 전세보증금을 지키기 위해 담보를 넉넉히 받아야 한다는 점도 기억해야 한다.

구민수 변호사(NH투자증권 부동산 자산관리), ＜셀프소송＞, ＜셀프등기＞ 저자.

곽민재 기자 mjkwak@asiae.co.kr