[류태민의 부동산 A to Z] 수요 몰리는 부동산 경매 시장… 무조건 매매가보다 저렴할까?

‘권리분석’ 실패 시 추가비용… 꼼꼼히 살펴야
경매시장 경쟁 과열로 매매가보다 비싼 ‘고가낙찰’ 위험 커져
낙찰자금 대출 금리 높아… 2금융권 이용하는 경우도

[아시아경제 류태민 기자] 최근 부동산 시장에서 가장 뜨거운 곳은 법원 경매다. 집값이 천정부지로 치솟으면서 수요가 몰린 서울 아파트 경매시장은 4개월 연속, 수도권은 6개월 연속 평균 낙찰가율이 역대 최고치를 기록했다. 경쟁이 치열해지면서 매매시장보다 비싸게 낙찰 받는 ‘고가낙찰’도 잇따르고 있다.

다만 경매에서는 표면적인 가격 외에 일반 거래에는 없는 다양한 추가 비용이 발생할 수 있어 의사결정 때 주의가 요구된다. 대표적인 것이 경매 낙찰을 받은 후 받는 대출인 경락잔금대출로 일반적인 주택담보대출보다 이자가 높다. 시중은행에서 경매자금 대출을 취급하지 않는 경우도 많아 금리가 비싼 제 2금융권에서 자금을 조달해야 하는 경우도 많다.

‘권리분석’에 실패하는 경우 큰돈을 날릴 위험이 있다. 권리분석은 등기부등본 등을 활용해 해당 부동산에 얽힌 금전관계를 따져보는 것이다. 인수되는 대부분의 채무는 매각대금으로 처리되면서 낙찰과 동시에 갚지 않아도 되지만, 매각대금으로 해결되지 않는 채무를 인수할 경우 낙찰자의 금전 부담이 커진다. 대항력은 있지만 변제순위가 후순위인 세입자가 있는 경우가 대표적이다. 만약 이 세입자가 임차보증금을 배당받기 전에 매각대금이 다른 채권자들에게 모두 돌아간다면 낙찰자가 남은 금액을 지급해야하기 때문이다.

임차인 등 권리관계상 부동산을 점유하고 있는 사람이 순순히 응하지 않을 경우 이들을 빼내는 ‘명도’ 과정에서 비용도 만만찮다. 이를 해결하기 위해 이사비를 지급하거나 밀려 있는 관리비 등을 대신 내줘야 하는 경우도 많다. 인도명령이나 강제집행 절차 등을 밟을 경우 점유자와 낙찰자 모두 불필요한 돈과 시간을 낭비할 수 있기 때문이다.

최근에는 응찰자가 몰리며 낙찰가가 매매가를 웃도는 과열 양상도 나타나고 있다. 서울 강동구 성내동 성내1차 이편한세상 84㎡(전용면적)는 지난달 28일 감정가인 4억5000만원의 2.3배가 넘는 10억3720만원에 낙찰됐다. 일반 매매거래 직전 최고가인 10억2750만원보다도 1000만원가량 높은 금액이다. 응찰에는 무려 72명이 몰렸다.

40명이 응찰에 참여한 서울 구로구 신도림동 미성아파트 66㎡도 지난 22일 진행된 경매에서 8억5177만원에 새 주인을 찾았다. 이 역시 감정가(4억2200만원)보다 두 배 이상 높은 낙찰가로, 직전 매매 신고가(8억4000만원)를 뛰어넘었다.