[부린이 가이드] 생애 첫 집 계약, 불안하시죠? 보증금 안 떼이는 노하우

계약 전 반드시 등본 통해 소유 관계와 채무관계 확인해야
'가처분'이나 '압류', '임차권 등기' 등 내용 있으면 위험할 수 있으니 주의해야

[아시아경제 이춘희 기자] 부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.

“부동산 계약 하기 전에 등본 꼭 떼봐라”라는 말을 한번쯤은 들어보셨을 텐데요. 계약 전에는 꼭 부동산 공부를 떼어봐야 합니다.

공부는 부동산에 관한 사항에 자세히 담긴 ‘공적 장부’의 약자로, 등기부등본 건축물대장 등이 이에 해당됩니다. 등기부등본에는 해당 부동산의 소유 내역, 담보 내역 등이 담기는 ‘재정 상태’가 적혀 있고, 건축물 대장에는 해당 주택의 건축 상황이 담겨있습니다.

이 중에서도 등기부등본에는 역대 소유 내역과 현재 이곳에 얽힌 금전관계들이 적혀있습니다. 그래서 등기부등본을 꼼꼼히 읽으면 마치 내 집의 신체검사 결과를 받듯이 이 집이 어디 심각한 ‘질병’이 있지 않은지 등을 알아볼 수 있습니다,

등본을 떼는 건 어렵지 않습니다. 대법원에서 관리하는 등기부등본은 ‘대법원 인터넷 등기소’에 들어가면 손쉽게 뗄 수 있는데요. 누구나 주소만 알면 얼마든지 떼어볼 수 있습니다. 정보를 투명하게 공개해 임대차 거래 피해를 막기 위한 것이죠.

그러면 한번 실제 등본을 보면서 어떤 걸 살펴봐야 할지 한번 알아보겠습니다. 만약 등본을 ‘말소사항 포함’으로 뗐다면 위 사진처럼 빨간 줄이 죽죽 그어진 것을 볼 수 있을텐데요. 해당 내용이 더 이상 유효하지 않은 경우 이렇게 빨간 줄이 돼있습니다.

우선 표제부에는 건물의 주소, 면적, 구조 등이 나와 있습니다. 이 서류상의 면적과 실제 건물 면적이 같은지 다른지 확인해야 합니다. 만약 서류보다 면적이 넓다면 불법 증축된 건물일 가능성이 있고, 만약 불법 증축이 적발되면 갑자기 건물을 부숴야 한다면서 집에서 쫓겨날 수도 있습니다. (제 지인의 실제 경험담입니다.)

그리고 ‘소유권에 관한 사항’인 ‘갑구’에는 해당 주택의 주인이 어떻게 바뀌어 봤는지를 확인할 수 있습니다. 그리고 역대 주인들의 인적사항도 적혀있죠. 만약 법적 문제가 생긴다면 이들의 주소지를 알고 있어야 등기를 보내는 등 해결방안을 찾을 수 있습니다. 그리고 맨 마지막 칸에 적히는 인물이 현재의 주인입니다. 위 사진처럼 단독 소유 중이라면 홀로 나오고, 공동 소유자인 경우에는 여러 명의 이름이 각자의 지분율과 함께 적혀 나옵니다.

여기서 꼭 챙겨야 할 것은 ‘소유권의 제한’입니다. 만약 ‘가처분’ ‘가등기’ ‘경매’ ‘압류’ ‘가압류’ 등의 말이 적혀 있다면 일단 계약을 보류하는 걸 추천드립니다. 해당 매물을 중개하는 중개사나 변호사·법무사 등을 통해 이 집에 어떤 문제로 이런 말들이 적혀있는지 확인하고 본인의 안전한 주거에 아무런 문제가 없는지를 확인한 후에야 계약을 해야만 합니다.

다음으로 ‘을구’는 소유권 이외의 권리 관계가 담겨있는데요. 이 건물을 건축·매입하면서 소유자가 얼마나 이를 담보로 대출을 받았는지, 세입자가 보증금을 확보코자 설정한 임차권, 전세권 등의 내용이 담겨있습니다. 자신이 입주할 집이 대출이 하나도 안 끼어있는 집이라면 최고겠지만 대부분의 집에는 대출이 어느 정도 끼어있기 때문에 꼭 대출 있는 집이라고 계약을 꺼릴 필요는 없습니다. 다만 비율은 꼭 따져야 하는데요. 최근 ‘역전세’ 등 우려가 커지고 있기 때문에 해당 건물의 실거래가 기준 70~80%를 넘어서는 대출이 설정돼있다면 나중에 보증금을 돌려받지 못하는 등 위험할 수 있으니 주의가 필요합니다.

또 만약 ‘임차권’이 적혀있다면 앞서 갑구에 가처분, 가등기처럼 계약에 주의해야 합니다. 임차권은 임대인이 임차인의 보증금을 제때 돌려주지 않았을 때 정말 최종적인 해결책으로 쓰이는 방법인데요. 당장 이사해야 해서 주민등록을 옮기게 되면 이 집과 아무런 끈이 없어지게 되는만큼 본인이 이 집에 대한 권리가 남아있음을 명시하는 방법입니다.

만약 해당 내용에 빨간 줄이 그어져 있고 해당 기간의 임대인이 지금 자신이 들어갈 집의 임대인이 아니라면 관계가 없겠지만, 만약 지금 집주인을 대상으로 임차권 등기명령이 내려진 적이 있다면 유의할 필요가 있습니다.

마지막으로 실제로 계약을 할 때 유의사항입니다. 가끔씩 등기부등본을 임대인이나 중개사가 떼와 확인시켜주는 경우가 있는데요. 이때는 문제가 될만한 내용이 생기기 전 날짜의 등본을 떼오는 경우나 ‘을구’가 없이 ‘갑구’만 확인시켜주는 경우도 있다니 꼭 확인하시기 바랍니다. 가장 좋은 방법은 본인이 주소를 미리 알아서 등본을 별도로 확인하는 것이겠죠.

그리고 뉴스 등에 자주 나오는 위장 사기를 막기 위해서 갑구에 가장 아래 적힌 ‘현 소유자’와 지금 마주앉아 계약을 하는 사람이 동일인인지 신분증을 꼭 확인하시기 바랍니다. 만약 대리인이라면 적법한 위임장이 있는지도 꼭 확인해야 피해를 막을 수 있습니다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr