[부린이 청약 가이드] 경쟁률 '5대 1'도 미달? 예비 당첨에 숨은 비밀

예비당첨자 500%까지 채워야 청약 마감
'줍줍 청약' 막으려 도입됐지만 정작 순번은 추첨제
예비당첨 순번도 가점 순으로 바꾸는 개정안 이달 중 시행 예정

[아시아경제 이춘희 기자] 부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.

청약 경쟁률을 보다보면 의문점이 드는 경우가 있습니다. 청약 경쟁률이 4.8대 1인 등 분명 '1대 1'을 넘어섰는데도 '당해지역에서 미달'이라고 표현하는 것이죠. 왜 분양되는 주택의 청약자 수를 모두 채웠는데 '미달'이라고 하는 것일까요?

그 이유는 예비 당첨에 숨어있습니다. 지난 5월 국토교통부는 투기과열지구 내 분양 단지에서 예비 당첨자 비율을 80%에서 500%로 확대했습니다. 그렇기 때문에 정식 당첨자 100%와 예비 당첨자 500%를 합쳐 경쟁률 '6대 1'이 넘어서야 비로소 청약이 마감되는 것입니다.

이러한 예비당첨자 확대는 청약 트렌드와도 밀접한 관련이 있습니다. 올해 초 청약 시장을 강타했던 유행어를 꼽으라면 단연 '줍줍'입니다. 예비당첨자까지 합쳐 1.8대 1의 경쟁률이기 때문에 청약 서류 미비, 자금 조달 문제로 인한 청약 포기 등 예비당첨 순번까지 모두 채워도 청약이 완료되지 않아 미계약분이 나올 때는 '무순위 청약'이 이뤄졌습니다.

이삭을 줍듯이 미계약분을 줍을 수 있어 '줍줍 청약'이라고 불린 무순위 청약의 열기는 뜨거웠습니다. 규제지역의 경우 분양가가 통제되면서 무조건 분양만 받으면 시세 차익을 받을 수 있다는 기대감이 높았기 때문입니다. 아예 1순위 접수를 받기도 전에 '사전' 무순위 청약을 받는 경우도 있었는데요. 동대문구 용두동 '청량리역 한양수자인 192'는 지난 4월 무순위 청약을 진행했는데요. 일반분양 물량 1129가구의 13배에 달하는 1만4376명이 몰리기도 했습니다.

▲ '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65' 모델하우스(제공=롯데건설)

결국 국토부는 무순위 청약의 열기가 과열 양상을 보이고 현금부자들만 이득을 본다는 비판이 쏟아지자 무순위 청약을 억제하기 위해 예비당첨자 비중을 500%까지 확대키로 결정했습니다. 조치가 시행된 후인 지난 8월 청약을 받은 동대문구 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65'에는 전체 1195가구 일반분양에 1순위 해당지역 청약자 1만7299명이 몰리며 평균 14.4대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 하지만 일부 평형에서는 미달이 발생했는데요. 전용면적 84㎡A와 176㎡는 각각 5.2대 1과 5.0대 1의 경쟁률로 해당지역 마감에 실패했습니다. 예비당첨자 비율이 419%와 400%에 그쳤기 때문입니다.

그런데 여기서 문제가 생깁니다. 예비당첨자의 순번은 가점 순으로 부여됩니다. 하지만 예비당첨자가 미달될 경우 추첨방식으로 순번을 정하게 돼있던 것이죠. 과거 최대 80% 비율일 때는 인기 단지의 경우 예비당첨이 미달나는 경우가 드물었지만 500%가 되면서 미달이 발생하고만 것입니다. 그러면서 당초 가점제로 당첨자를 선정하게 돼있는 전용 84㎡A 평형이지만 정작 예비당첨자 선정은 무주택자와 유주택자를 모두 뒤섞어 추첨해버리는 아이러니한 상황이 빚어져버린 것이죠. 가점이 40점대인 사람의 예비당첨 순번이 20점대인 사람보다 뒤처지는 경우까지 생겼습니다.

그러자 국토부가 다시 또 칼을 뽑아들었습니다. 바로 예비당첨 선정에 있어서도 무조건 가점 순으로 선정토록 '주택공급에 관한 규칙'을 개정하겠다고 발표한 것이죠. 가점제를 적용하는 85㎡ 이하 주택은 예비당첨자도 가점이 높게 하는 개정안은 현재 이번달 중 시행을 목표로 입법예고된 상태입니다.