[탁류청론] 대도시 고분양가 구조, 중산층에 좌절감

분양가상한제 문제로 연일 신문 지면이 시끄럽다. 지난 12일 국회에서 김현미 국토교통부 장관이 민간택지에도 분양가상한제를 적용하겠다고 했기 때문이다. 분양가상한제는 택지비ㆍ건축비에 일정한 가산 비용을 붙여 주택 분양가격의 상한을 규제하는 제도다. 현재 분양가상한제는 공공택지에는 적용되고 있으나 민간택지에는 적용되지 않고 있다. 그간 주택도시보증공사가 선분양에 반드시 필요한 분양보증을 하면서 민간택지 아파트 분양가를 조절해 왔다. 그런데 서울의 일부 재건축 단지들이 분양보증이 필요 없는 후분양을 하겠다고 나서면서 주택가격 상승 조짐을 우려한 정부가 선제적 조치를 취하려는 것이다.

분양가상한제의 역사를 살펴보면 1970년대 중반 이후 주택가격 급등 및 투기 확산에 따라 정부는 1977년 8월부터 민간사업 공급 아파트에 대해 분양가상한제를 시행하기 시작했다. 이후 경기 변동에 따라 분양가 자율화(1981.6~1982.12)와 분양가상한제를 변형한 원가연동제(1989.11~1998.2), 분양가의 단계적 자율화(1995~1998)를 거쳐 김대중 정부에 분양가가 자율화됐다. 그런데 김대중 정부 후기부터 분양가 급등이 나타나자 노무현 정부는 2005년 3월부터 공공택지에 분양가상한제를 부활시켰다. 정권 말기인 2007년 9월부터는 민간택지에도 분양가상한제를 확대 적용했다.

이후 이명박 정부는 2008년 11월 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 외 투기과열지구를 전부 해제하고 2011년 12월 강남3구까지 투기과열지구에서 해제했지만 민간택지 분양가상한제는 유지했다. 그러나 박근혜 정부에서는 2014년 12월 주택법과 2015년 4월 시행령을 고쳐 민간택지에 분양가상한제를 적용하려면 투기과열지구 지정 기준보다 더 엄격한 요건을 충족하도록 해 사실상 민간택지에는 분양가상한제를 적용할 수 없게 만들었다. 이는 소위 '빚내서 집 사라'는 부동산담보대출 확대를 통한 경기부양책의 일환이었다.

지금 민간택지 분양가상한제가 검토되는 이유는 급격한 아파트 분양가 상승 때문이다. 2014년부터 올해 상반기까지 전국 주요 도시에서 소비자물가 상승률(전국 5.61%ㆍ서울 6.58%)을 뛰어넘는 과도한 아파트 분양가격 상승이 나타났다. 주택도시보증공사(HUG)가 발행하는 민간아파트 분양시장 동향에 따르면 2014년부터 올 6월까지 서울 32.1%, 인천 28.2%, 경기 44.3%, 부산 40.2%, 대구 66.9%, 광주 53.4%, 대전 42.4% 등 주요 대도시에서 높은 아파트 분양가 상승이 있었다. 이런 고분양가 구조와 시장의 실패는 청년과 무주택 서민ㆍ중산층에 깊은 좌절감을 안겨 주고 있다.

민간택지에 분양가상한제를 적용하기 위해서는 주택가격 상승률이 3개월간 소비자물가 상승률의 2배를 초과하고 12개월간 아파트 분양가격 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과해야 하는 등 투기 흐름이 본격화된 뒤에야 정부가 개입을 할 수 있게 하는 현행 기준을 개선해야 한다. 또한 택지 개발이익이 전부 반영되는 택지비 산정과 실제 건축비보다 높게 책정된 기본형 건축비 및 개발이익 환수장치 개선도 필요하다.

나아가 정부와 지방자치단체는 더 근원적 주택시장의 실패 원인에 손을 대야 한다. 민간 분양 물량은 매해 전체 아파트 재고의 1.5~3%에도 못 미치고 있다. 따라서 민간택지 분양가상한제가 전체 주택가격에 미치는 영향은 제한적일 수밖에 없다. 우선 서울 주택가격 상승의 진원지인 재건축 문제를 더 이상 미루지 말고 개선해야 한다. 고가 부동산 보유세의 충분한 인상과 재건축 연한 환원(30년→40년 이상), 재건축사업에서 임대주택 의무 공급 등 종합적 조치가 필요하다. 또한 서울ㆍ경기 집중 방지와 국토의 지속가능한 균형발전, 지방분권화, 토지 공개념과 주거복지 확대, 주택 임대차 안정화를 향한 청사진을 마련해야 한다. 주택 문제를 논의하는 지평을 바꿔야 한다.

이강훈 변호사ㆍ참여연대 민생희망본부 부본부장

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