정부가 찍으면 오른다…부동산 규제의 역설

[아시아경제 박민규 기자] "부동산 투자자들에게 투기과열지구는 정부가 공식적으로 인정한 '투자권장지구'나 마찬가지다."

정부가 집값을 억제하기 위해 지정한 부동산 규제 대상 지역이 시장에서는 오히려 집값이 오를 곳으로 인식되는 역설적인 현상이 나타나고 있다. 투기과열지구나 투기지역으로 지정된 지역들의 집값 흐름을 살펴보면 초기에는 잠시 주춤하지만 결국에는 다른 곳보다 높은 오름세를 보이기 때문이다.

13일 KB국민은행에 따르면 지난해 8월부터 지난달까지 서울 집값은 6.6% 상승했다. 같은 기간 6개 광역시 집값은 0.76% 오르는 데 그쳤다. 수도권과 광역시를 제외한 지방은 집값이 1.43% 하락했다. 전국 평균 집값 상승률은 1.82%를 기록했다. 8·2 부동산 대책에서 서울 전역을 투기과열지구로 지정한 이후 1년간 서울 집값 상승률이 전국 평균보다 3.6배 높았던 것이다. 특히 정부의 주요 타깃이었던 강남지역은 이 기간 집값이 7.4% 뛰며 강북지역 집값 상승률(5.79%)을 웃돌았다.

8·2 대책에서 서울과 함께 투기과열지구로 지정된 과천과 세종시 역시 비교 지역 대비 집값 오름 폭이 컸다. 과천은 8·2 대책 이후 1년간 집값이 3.22% 상승해 경기도 평균(1.73%)을 크게 웃돌았다. 세종시의 경우 최근 1년간 집값이 1.76% 올라 인접한 대전(1.52%)보다 높은 집값 상승률을 보였다.

정부가 집값 안정이 필요하다고 판단하는 지역을 대상으로 지정하는 투기과열지구는 전매 제한과 재건축 조합원 지위 양도 금지를 비롯해 청약 1순위 자격 요건 강화, 가점제 100% 적용, 정비사업 분양 재담청 제한, 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획 및 입주계획 신고 의무화, 주택담보대출비율(LTV)ㆍ총부채상환비율(DTI) 40% 적용 등 여러 규제가 한꺼번에 가해진다. 한마디로 '규제 종합선물세트'다. 2002년 8월 주택건설촉진법(현 주택법) 개정으로 도입됐다.

투기과열지구가 처음 지정된 건 김대중 정부 시절인 2002년 9월6일이다. 서울 전지역이 투기과열지구에 이름을 올렸다. 이후 1년간 집값 흐름을 살펴보면 서울은 8.9% 상승했다. 같은 기간 6개 광역시 집값이 7.48% 올랐고, 전국 평균 상승률은 8.39%를 기록했다. 당시 주택시장이 전반적으로 과열되던 상황에서 서울은 투기과열지구로 묶였음에도 평균보다 더 많이 오른 것이다.

또 다른 규제 지역인 투기지역 역시 규제의 역설이 나타났다. 8·2 대책에서 서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구 등 11개 구가 투기지역으로 지정됐지만 이후 1년간 집값 상승 폭은 비투기지역보다 높았던 것이다. 한국감정원에 따르면 서울 시내 11개 투기지역 집값은 최근 1년간 평균 6.28% 상승했다. 이에 비해 같은 기간 나머지 14개 구 집값 상승률은 4.14%에 머물렀다.

정부 입장에서는 그대로 뒀으면 집값이 더 많이 뛰었을 수 있는 상황에서 규제를 통해 집값 상승률이 그만큼 억제된 것이라고 항변할 수 있다. 그러나 역대 가장 강도가 센 것으로 평가 받는 8·2 대책 이후에도 서울 집값 상승률이 전국 평균보다 4배 가까이 높았다는 것은 규제의 효과가 제대로 발휘됐다고 보기 어렵다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "시행 1년이 지난 시점에서 보면 8·2 대책은 별로 효과 발휘하지 못했다"며 "지방 집값만 폭락했다"고 평가했다. 심 교수는 이어 "너무 한쪽으로 치우친 방법을 쓴 탓"이라며 "주택 공급 측면은 도외시하고 수요 위주로만 가다 보니 오히려 부작용들이 나타나고 있다"고 덧붙였다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr