줄줄이 일반분양 연기…재건축·재개발의 비명

11·3 부동산대책 후폭풍

철거 모두 끝나야 분양보증서 발급
대출보증도 관리처분인가 이후로
일부 사업장 일정 못잡고 우왕좌왕

아시아경제DB

[아시아경제 최대열 기자, 조은임 기자] 이달 일반분양에 나서려고 준비를 해 오던 서울 마포의 마포로6구역 재개발 조합. 정부의 부동산 추가 대책으로 갑자기 제도가 바뀌며 '공덕 SK리더스뷰' 일반분양을 내년으로 미룰 수밖에 없는 처지에 놓였다. 일반분양을 한 후 철거 작업을 완료하려고 했는데, 철거가 완료되기 전에는 분양보증을 받을 수 없게 된 것이다.

정부가 '11ㆍ3 부동산 대책'을 통해 재건축ㆍ재개발 과정에서 필요한 각종 보증을 옥죄면서 일선 현장에서는 사업 추진 일정에 차질이 빚어지고 있다. 특히 강남권 재건축 추진 단지의 경우 높은 분양가로 인해 분양보증 심사가 깐깐해지고 중도금 대출이 막혔는데, 이번 대책으로 보증서 발급 시기까지 철거 작업 완료 이후로 늦춰졌다. 당장 일반분양을 앞뒀던 정비사업장 가운데 일부는 일정을 확정하지 못하는 등 혼선이 빚어지고 있다.

11ㆍ3 대책에는 아파트 분양시장의 투기수요를 걷어내는 방안과 함께 재건축ㆍ재개발 등 각종 정비사업의 절차를 바꾸는 방안이 포함됐다. 정비사업 과정에서 필요한 각종 보증 요건을 강화키로 한 게 대표적이다. 각 조합마다 무리하게 사업을 추진하는 걸 막기 위한 조치다. 당장 2018년부터 부활할 것으로 예상되는 초과이익환수제를 피하기 위해 강남 재건축단지 등 정비사업장에서는 최근 사업 속도를 부쩍 높여왔다. 초과이익환수제에 적용받지 않기 위해선 내년 말 이전에 정비사업 막바지 단계인 관리처분계획을 접수해야 한다.

이전까지는 재건축ㆍ재개발 후 신축 아파트의 일반분양물량에 대한 분양보증을 받을 때 기존 건축물을 철거하기 전에도 발급이 가능했다. 그러나 이번 대책에 따라 철거가 끝난 후에나 분양보증을 받을 수 있게 됐다. 아파트 분양보증은 시공사의 파산 등으로 분양계약을 이행할 수 없을 때 보증기관이 대신 분양을 이행하거나 분양 대금을 돌려주는 안전장치로 주택도시보증공사(HUG)의 고유 권한이다. 국토교통부 관계자는 "사업 속도를 높이거나 조합 부담을 낮추기 위해 기존 건물을 철거하기 전에 미리 일반분양물량에 대한 분양보증을 신청하는 사례가 더러 있었다"면서 "빠르게 하는 것보다는 안정적으로 하는 게 실수요자 입장에서도 도움이 되는 만큼 철거 이후로 분양보증이 가능하게 바꾼 것"이라고 설명했다.

이와 함께 관리처분인가를 받기 전에 가능했던 정비사업 대출보증 역시 인가 이후로 미뤘다. 정비사업 대출보증이란 조합이 이주비나 부담금, 각종 사업비를 금융기관에서 조달할 때 원리금상환을 책임지는 보증이다. 업계 한 관계자는 "서울 내 정비사업장은 공공지원제가 적용되면서 자금 조달이 어려웠는데 보증까지 늦춰져 실제 사업진행에 영향을 끼칠 것으로 본다"고 말했다.

이 같은 조치들은 HUG의 내부규정을 손봐 지난 3일 신청분부터 바로 시행에 들어갔다. 서울의 경우 지자체는 물론 국토부ㆍ한국감정원과 함께 조합 운영실태 전반에 관해 집중점검도 당장 이달부터 예고된 상태다. 재건축ㆍ재개발이 법령에서 정한 행정절차를 따라야 하는 만큼 추가로 살펴볼 경우 사업지연이 불가피할 것으로 업계는 보고 있다. 시 관계자는 "관리처분계획에 담긴 분양물량, 가격 등을 살펴 적정성을 들여다볼 것"이라고 말했다.

이처럼 정비사업 추진에 영향을 주는 요인들이 한꺼번에 바뀌면서 벌써부터 분양 일정을 늦춘 단지들이 속속 나오고 있다. 공덕 SK리더스뷰가 대표적이다. 역세권 단지여서 수요자들의 분양 시기 문의가 적지 않았는데 철거가 끝나지 않아 분양보증을 받지 못한 것으로 전해졌다. 영등포 신길뉴타운 5구역에 들어서는 '보라매 SK뷰'와 은평구 응암10구역 '백련산 SK뷰 아이파크'도 당초 내달 분양할 예정이었으나 현재 일정을 다시 짜고 있다. 대림산업이 짓는 'e편한세상 서울대입구' 역시 애초 이번 주 견본주택을 열고 분양에 나서려 했지만 보증발급이 안 돼 일러야 다음 달에야 분양이 가능할 것으로 예상된다.

정부가 분양보증을 통해 정비사업에 영향을 끼친 건 이번이 처음은 아니다. 앞서 지난 7월 개포주공3단지 재건축 일반분양 과정에서도 분양가가 지나치게 높다는 이유를 들어 보증을 내주지 않은 적이 있다. 시공사나 조합에서는 볼멘소리가 나온다. 업계 한 관계자는 "정해진 기준에 맞춰 보증신청을 했는데도 나중에 만든 새 규정을 적용하는 등 사업을 진행하는 입장에서는 불만이 클 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.