[가계부채 긴급처방]김덕례 주산연 연구위원 "수요에서 공급관리로 전환"

"공급량 변동폭 줄여 시장 안정성 유지 취지…중장기적으로 긍정적"

[아시아경제 주상돈 기자] 25일 정부가 주택공급 관리를 골자로 한 '8·25 가계부채 대책'을 내놨다. 주택담보대출 규제 강화 등 그동안의 수요 옥죄기에서 공급관리로 규제의 무게중심을 옮긴 것이다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "시장 안정을 유지하면서 가계부채 건전성과 리스크를 관리하려는 의지로 보인다"며 "주택공급을 분양단계가 아닌 토지공급에서부터 관리하겠다는 데 의미가 있다"고 평가했다.

우선 국토부는 토지주택공사(LH)의 공동주택용지를 수급 여건을 고려해 지난해 공급물량의 58% 수준으로 줄이기로 했다. 이에 따라 분양 물량은 전년 10만6000가구에서 4만9000가구로 절반 이상 줄어든다.

김 연구위원은 "당장 문제가 되고 있는 가계부채 문제를 해결하기는 힘들지만 토지공급이 관리되면 공급 변동폭이 줄어 장기적으로 시장 안정화를 기대할 수 있다"며 "지금당장 분양권 전매제한 강화 등을 하면 주택경기가 급격히 냉각될 수 있다"고 말했다.

주택 업계에선 이번 정부 가계부채 대책에 분양권 전매제한 강화나 청약 1순위 자격 제한 등의 규제강화를 우려했었다. 이 부분의 규제가 강화될 경우 당장 가계부채를 줄일 순 있겠지만 주택경기 침체에 따라 미분양이 급증할 수 있다는 이유에서다.

김 연구위원은 "지금 부동산 시장에서 수요가 줄면 주택경기가 멈출 것"이라며 "주택경기가 멈추면 이미 시장에 공급된 물량이 소화가 안돼 미분양 가구가 급격히 늘어나는 더 심각한 문제가 발생할 것"이라고 했다.

최근 아파트를 분양 받은 사람들이 1~2년 뒤 분양주택으로 이주하거나 전세나 월세를 놓는 순환이 이뤄져야 하는데 수요를 옥죄면 이 순환의 고리가 끊겨 결국 주택경기가 침체될 것이라는 것이다.

정부가 미분양 관리지역을 확대하고 이 지역에 대한 분양보증 예비심사 제도를 도입하기로 한데 대해서는 좀 더 구체적인 기준 마련이 필요하다고 봤다. 그는 "분양이 많으면 당연히 미분양 늘어나는데 문제는 시장의 수용 가능성"이라며 "단순히 미분양 총량으로만 보지 말고 이 지역의 재고량, 수요기반, 재고주택의 노후주택 비중 등을 따져 미분양관리지역을 지정해야한다"고 조언했다.

정부는 중도금대출보증 요건도 강화했다. 앞으론 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사의 중도금보증 비율은 기존 100%에서 90%로 축소해 은행의 책임성을 높였다.

김 연구위원은 "여전히 일부 지역은 수요가 많아 청약이 과열되고 이 지역을 중심으로 공급자들이 공급을 늘리고 있기 때문에 공급관리가 필요한 시점"이라며 "다만 수요가 아닌 공급관리로 규제 방향을 틀어 기본적으론 '규제강화에 시그널이 주지 않았다'는 데 의의가 있다"고 말했다.