기존 상가임대차보호법 문제점 개선 목소리 높아져...짧은 보호기간, 환산보증금 제도 등 바뀔 지 주목
[아시아경제 김봉수 기자]최근 가수 '리쌍'과 '우장창창'의 갈등을 계기로 현행 상가임대차보호법 문제점에 대한 비판과 재개정 목소리가 높아지고 있다. '조물주 위에 건물주'라는 말이 나올 정도인 현행 법 체계가 다시 정비될 수 있을 지 주목된다.
12일 '맘편히 장사하고픈 상인 모임'(맘상모)에 따르면, 힙합 듀오 리쌍(길ㆍ개리)은 지난 7일 자신들이 소유한 서울 강남구 신사동 가로수길 상가 건물 지하1층에 위치한 곱창집 '우장창창'에 용역을 동원해 강제 철거를 시도했다가 맘상모 회원 등의 저지로 4시간 반만에 실패해 철수하고 말았다. 현재 우장창장의 점주 서씨 측이 리쌍과의 면담과 '상생'을 요구하고 있지만 리쌍 측은 공식 입장 표명이 없는 상태다. 이를 두고 온라인에선 우장창창 점주 측의 권리를 옹호하는 주장과 리쌍 측이 정당한 재산권을 행사하고 있다는 반박이 제기되는 등 갑론을박이 일고 있다.
전문가들은 이번 사태에서 드러난 현행 상가임대차보호법의 문제점을 전면 검토해 개선해야 한다는 의견이 우세하다.
우선 최대 5년이라는 짧은 보호 기간을 연장해야 한다는 목소리가 높다. 2003년 법 제정 후 대부분의 임대차 상인들은 1년 또는 2년간 계약한 후 계약갱신요구권을 행사하면서 최대 5년간 영업할 수 있게 됐다. 2015년 4월 법 개정이 이뤄지면서 권리금이 법제화됐고, 건물주가 바뀌어도 기존 계약 기간은 그대로 영업할 수 있게 되긴 했다.
하지만 '5년'이라는 보호 기간은 선진국의 사례 등을 볼 때 너무 짧다는 지적이 제기된다. 그나마 이마저도 적용되지 않는 경우가 많다. 서울시의 2014년 조사에 따르면 서울의 상가 임대차 평균 기간은 2014년 기준 1.7년에 불과하며, 이는 법정 보호 기간 5년의 3분의1 수준에 불과하다.
일본의 경우 임대인이 계약 갱신을 거절하려면 특별한 사정이 인정되어야 한다. 프랑스는 최소 9년간 영업을 보호해주며, 임대인-임대차인이 의사표시를 하지 않는 경우 묵시적으로 계약이 갱신돼 사실상 기한없는 임대차가 되는 경우가 다반사다. 영국도 임대인이 해지 통보 또는 임차인의 신규 임대차를 거절할 때에는 정당한 사유가 있어야 한다.
맘상모 한 관계자는 "외국에는 기본적으로 30년 안팎, 공공기관의 임대는 99년까지 영업 기간을 보호해주고 있는 것으로 안다"며 "우리나라도 이제 건물주의 소유권만 인정하고 보호할 때가 아니라 애써 상권을 개척한 공로가 있는 임대차 상인들의 권리와 그들이 만들어낸 가치를 인정해 줄 때가 됐다"고 말했다.
특히 월세를 환산한 보증금 총액이 4억원을 넘을 경우 보호를 받지 못하는 조항(환산보증금 제도) 때문에 상당수의 상인들이 이같은 짧은 보호 기간의 혜택 조차 누릴 수 없는 것도 문제점으로 지적되고 있다. 실제 2014년 서울시 조사에서 강남 상권의 45.5%, 서울 전체 상권의 22.6%, 1층은 35.9%가 이로 인해 상가임대차법을 적용받지 못하고 있다. 이밖에 재건축ㆍ개축 등 건물주의 갱신거절사유가 지나치게 넓게 인정되는 것, 임대료 인상폭 제한이 없는 점 등도 개선 과제로 꼽히고 있다. .
김봉수 기자 bskim@asiae.co.kr
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