임대 늘리겠다는 서울시…손사래치는 국토·행자부

기부채납방식 사업성 떨어뜨리고
타당성조사 면제땐 지자체 방만경영 부추겨 난색

[아시아경제 최대열 기자]재건축이나 재개발 추진의 원동력은 단연 '수익'. 조합원들이 보유한 지분 가치를 개발 후 얼마나 더 높이느냐에 있다. 그중 하나가 용적률이다. 법적 한도보다 높게 용적률을 적용받으면 새 집을 더 지을 수 있고, 이를 일반분양으로 팔아 수익을 남길 수 있다.

용적률을 높이는 방안 가운데 기부채납이 있다. 도로나 공원 등 기반시설을 지어서 공공에 개방하는 조건으로 용적률을 더 주게 돼 있어 기부채납을 하는 경우가 많다. 그런데 사업지 주변에 도로와 공원 등이 잘 갖춰져 있다면 기부채납을 어떻게 하는 것이 좋을까.

서울시가 정비사업의 기부채납을 임대주택으로 받는 방안을 추진한다. 서울에는 기반시설이 충분한 만큼 도로나 공원을 더 짓는 건 낭비라는 이유에서다. 현실화될 경우 집 없는 서민에게 돌아갈 공공 임대주택 재고가 늘어나는 효과가 있을 것으로 보인다.

현재는 정비사업 가운데 주거환경개선사업이나 재개발 같은 경우 지자체 조례 등을 통해 일정 기준 이상의 임대주택을 짓도록 돼있으며 재건축은 의무규정이 없다. 인천시는 지난해 재개발 시 임대주택 의무비중을 지자체에서 정하도록 바뀌자 17%에서 0%로 바꿔 서민주거안정을 도외시한다는 비판을 받기도 했다.

시 관계자는 "'사회기반시설 민간투자법'에서는 도정법과 달리 공공주택을 사회기반시설로 보고 있으며 충분히 공익적 성격을 갖는다고 본다"며 "공공주택을 기반시설로 인정할 수 있게 되면 그만큼 임대주택 공급이 늘어날 것"이라고 말했다.

문제는 조합이 이런 방안을 선호할 것인가에 있다. 늘어난 용적률만큼 가구수가 늘어나더라도 분양을 하지 못한다면 조합의 선택은 불보듯 뻔하다. 그에 앞서 법적으로 임대주택 기부채납이 허용될 수 있느냐도 풀어야 한다. 하지만 국토교통부는 반대 입장이다.

국토부 주택정비과 관계자는 "임대주택 확보라는 취지는 공감하나 자칫 정비계획 사업성을 떨어뜨려 지방에서는 정비사업 자체가 멈춰설 가능성이 있다"며 "지자체에서 사업주체인 조합에 과도한 임대주택을 요구할 수 있어 현재로선 수용이 곤란하다"고 말했다.

서울시는 이와 함께 임대주택공급 확대를 위해 공공주택사업에 앞서 타당성조사를 받지 않도록 해 달라는 요구도 정부에 했다. 이 방안도 공공 임대주택을 보다 쉽게 확보하기 위한 방안이다. '공공주택건설 등에 관한 특별법'과 '지방재정법' 등에서는 총 사업비 500억원 이상의 경우 타당성조사를, 40억원이 넘으면 투자심사를 하도록 돼 있다. 또 공공주택의 경우 예산을 짜기 전에 공유재산 관리계획을 세워 지방의회를 거치도록 돼 있다.

시는 이런 과정들이 임대주택을 확충하는 데 장애가 되는 요소라고 지적하고 있다. 시 관계자는 "국고 지원을 받는 사회기반시설사업은 투자심사를 제외받는다"며 "공공주택사업은 저소득층을 위한 복지사업임에도 건별로 투자심사를 받아 용역비를 과다하게 지출하게 되고 사업 지연을 부르고 있다"고 주장했다.

이 부분에 대해서도 행정자치부 등 정부는 반대 의견을 갖고 있다. 따라서 수용되지 않을 가능성이 높다. 공공주택사업이 지출이 커 제대로 살펴보지 않는다면 재정악화로 이어질 가능성이 높다는 판단에서다. 정부 관계자는 "지자체의 방만경영을 막기 위해 사업 전 투자심사나 타당성 조사 같은 기본적인 절차는 반드시 필요하다"고 말했다.

진미윤 토지주택연구원 연구위원은 "사업타당성조사라는 게 반드시 일정 기준 이상의 수익을 내기 위해 진행하는 게 아니라 어느 정도의 손실이 날지 예상하는 측면도 있다"며 "향후 지자체의 재정상태를 가늠하기 위해 필요하다고 본다"고 말했다.

☞기부채납이란
국가나 지자체가 무상으로 사유재산을 받아들이는 것으로 개발사업 등을 진행하는 과정에서 기반시설을 기부채납하면 건폐율이나 용적률, 높이 등을 완화할 수 있다. 현대차그룹이 한전부지를 사들여 용도지구를 바꾸는 조건으로 1조7491억원을 공공기여금으로 내기로 했는데 이는 기반시설 대신 현금으로 받기로 한 것으로 현재 정부와 서울시, 현대차그룹간 논의가 진행중이다.