아파트경매, 낙찰가율 90% 속 '반전매력'

시세차익 거의 없는데 왜 몰리지?

6개월 전에 매긴 감정가액
매매가 상승기엔 차익 쏠쏠

[아시아경제 주상돈 기자] #지난 5일 서울중앙지법 경매에서 서울 강남구 삼성동의 48.8㎡ 규모 LG선릉에클라트 아파트가 4억600만원에 낙찰됐다. 감정가인 3억8200만원보다 106.3% 높은 낙찰가다. 아깝게 낙찰에 실패했다는 2순위 응찰자가 써낸 가격도 이보다 500만원 적었다. 이 물건 응찰자만 38명이나 됐다.

전세난에 따른 매매전환이 가속화하면서 아파트 경매 시장도 달아오르고 있다. 이 같은 열기에 이달 들어 서울 아파트의 평균 낙찰가율은 이미 90%를 넘어섰다. 더욱이 감정가보다 높은 낙찰 사례도 심심찮게 눈에 띈다. 싸게 사려고 참여한 경매에서 감정가에 근접하거나 높게 사는 사례는 언뜻 이해가 되지 않는다. 그 이면에는 어떤 이유가 작용할까.

13일 부동산경매정보업체 지지옥션에 따르면 이달 들어 11일까지 서울 아파트의 법원경매 낙찰가율은 90.1%였다. 지난달 87.9%보다 2.2%포인트 오른 것이다. 경매에 실제 참여한 사람들의 평균인 평균응찰자도 11.1명으로 지난달 8.4명보다 2.7명 증가했다. 경기와 인천은 각각 92.7%, 93.1%의 낙찰가율을 기록했다.

서울 아파트(주상복합 포함) 경매지수.

지난해 1월 82.2%였던 서울 아파트 낙찰가율은 같은 해 10월 88.9%까지 오른 후 지난달에는 90%를 넘어섰다. 같은 기간 평균응찰자 수도 8.1명에서 10.0명으로 2명가량 늘었다. 경매를 통해 내 집을 마련하려는 사람들이 늘어나면서 낙찰가율도 같이 상승하고 있는 것이다.

부동산 경매 업계에서는 통상 낙찰가율이 90%를 넘으면 경매 매력이 떨어진다고 보고 있다. 낙찰을 받으면 거주자를 내보내는 등의 명도 비용이 추가로 발생하기 때문에 시세차익이 거의 없다고 보기 때문이다.

이창동 지지옥션 연구원은 "물건에 따라 다르지만 3억원 아파트의 경우 명도비용이 300만~400만원 정도 발생한다"며 "또 대출을 받는다면 이자도 내야하고 입주하기까지 적어도 1~2달이 걸리는데 이 동안의 관리비도 내야 한다"고 설명했다. 이어 그는 "밀린 관리비가 있을 수 있고, 관리가 소홀했던 물건의 경우 수리비가 추가로 들 수 있다"고 덧붙였다.

하지만 지금처럼 매매가가 상승하고 있는 상황이라면 얘기가 달라진다. 통상 경매는 개시 결정이 나고 6개월 정도 후에 열리는데 감정가는 개시 결정 당시 매겨진다. 이 때문에 그 사이 오른 집값과 차이가 클 수 있다.

앞서 언급한 LG선릉에클라트 아파트의 경우가 그렇다. 감정가보다 2400만원을 더 주고 낙찰을 받아 손해를 본 것처럼 보이지만 실제 거래가를 따져보면 이득을 봤다. 이 아파트가 지난 1월 4억3000만원에 실제 거래됐기 때문이다. 앞서 2011년부터 지난해 5월까지는 3억7700만~3억9500만원에 팔렸다. 최근 매매가 5000만원 오른 것이다. 이를 감안하면 이 아파트의 낙찰자는 약 3000만원의 시세 차익을 본 셈이다.

집값 상승 추세에 따라 서울의 낙찰가율 고공행진은 당분간 이어질 것으로 보인다. 이창동 연구원은 "아파트 가격 상승세가 이어진다면 현재의 낙찰가율이 이어질 수밖에 없다"며 "다만 감정가에 시세 상승분이 반영되기 때문에 낙찰가율이 약간 조정될 수도 있다"고 말했다.

이어 그는 "경매에 참여하는 가장 큰 이유는 시세보다 싸게 집을 사려는 것"이라며 "응찰 시 실거래가를 확인하는 것은 물론 급매물로 나온 물건이 있을 수도 있으므로 꼭 현장 상황을 확인해보는 것이 좋다"고 조언했다.

주상돈 기자 don@asiae.co.kr