서울 ‘강남대로’ 건너면 수익률 1% 높은 이유

[아시아경제 배경환 기자] 서울 강남역 인근 2개 상권(서초·역삼 방면)이 강남대로를 기점으로 1% 이상의 임대수익률 차이가 나는 것으로 나타났다. 지난해 4분기 기준 서초 방면 강남역 상권이 3.08%의 임대수익률로 하락세를 이어간 반면 역삼 방면은 4.17%로 반등에 성공했다. 서초 방면은 삼성타운 입주 이후 매매값이 크게 오르며 임대수익률이 낮아졌다. 이에비해 역삼 방면은 극장, 대형 의류매장 등 인구유발상권이 집중 형성되면서 안정세를 기록했다.

6일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 강남역 일대 서초 방면과 역삼 방면의 상가 임대수익률 차는 1.09%다. 0.97%까지 벌어졌던 2009년 3분기 이후 최대치다.

강남대로를 사이에 둔 양 상권은 신규 상가 공급이 늘어난 2006년부터 차이를 보였다. 초기에는 서초 방면 수익률이 조금 앞섰다. 하지만 2007년 2분기 이후에는 역삼 방면이 수익률에서 우위를 지키고 있다.

서초 방면은 2007년말 삼성전자 사옥 입주 이후 매매값이 크게 올랐다. 하지만 공실 리스크가 이어지며 오름세는 꺾였다. 이 결과 매매가는 2011년 2분기 고점을 기록한 이후 현재 소폭 하락세다. 분양값에 거품이 끼면서 수익률이 자연스레 낮아진 셈이다. 현재 서초동 방면 66㎡ 규모 점포의 월임대료는 850만~1100만원이다. 보증금은 1억~2억원, 권리금은 1억5000만~2억5000만원으로 연임대료만 1억원을 넘어선다. 임대료는 높지만 임대수익률은 낮다. 서초동 상권 임대수익률은 약 3.08%(2011년말 기준)에 불과하다.

반면 역삼동 방면 66㎡ 규모 점포의 월임대료는 700만~950만원으로 서초동 방면보다 150만원 가량 낮다. 오피스 위주로 구성돼 상업시설밀집도와 인구유동량이 서초동 방면보다 떨어지는 이유에서다. 보증금은 1억~2억원, 권리금은 1억~3억원 수준으로 매매가는 5년간 16% 상승하는데 그쳤다. 서초 방면 상권이 같은 기간 30%이상 상승한 것과 큰 차이다. 하지만 CGV, 롯데시네마, 유니클로 등 대형 인구유발시설이 들어서며 매매가치에 비해 임대수익률은 높아졌다. 지난 4분기 4.17%로 서초 방면보다 1%p이상 높다.

장용훈 부동산114 연구원은 “같은 강남역 상권이라도 대로를 기준으로 1% 이상의 수익률 차이를 보이는 만큼 투자를 계획 중인 사람들은 상권 업종과 시간대별 유동량은 물론 임대료 수준까지 확인해야 한다”고 조언했다.

한편 강남역 상권의 평균 임대수익률은 3.62%로 2009년 3분기 이후 최대치를 기록했다. 대한민국 최대상권이라는 평가에 비해 임대수익률은 정기예금 수준에 불과하다. 원인은 실제 임차인들이 지불할 수 있는 임대료 금액이 한계에 도달했다는데 있다. 유동인구가 많은데 비해 점포 구하기는 쉽지 않다. 게다가 신규로 공급되는 상가의 분양가격은 3.3㎡당 1억원 안팎으로 서울 변두리 지역 소형 아파트 전셋값 수준에 육박했다. 결국 임차인들의 주머니 사정으로 투자 금액만큼 기대 수익률을 올리기가 쉽지 않은 것이다.

장 연구원은 “불경기가 지속되면서 매출감소로 인한 매매가격이 크게 조정됐다”며 “이로인해 강남역 상권에서 점포를 얻어 창업하려는 자영업자들에게는 조정된 가격에 물건을 매입할 수 있는 기회가 됐다”고 분석했다.