[2012 재테크 업종분석-부동산]골 깊은 불황 올해도 지속 소형·전월세만 강세 예고

2012 재테크 이렇게

올해 부동산 시장에는 벌써부터 암울한 기운이 감돈다. 따라서 부동산 재테크전략을 수립할 때는 매우 치밀하게 대응책을 마련해야 리스크를 최소화할 수 있을 것으로 관측된다. 전문가들은 실수요자 위주로 전략을 짜는 것이 바람직하다고 권고한다. 소형아파트 그리고 월세가 핵심 포인트다.

“실수요 위주로 경매·공매 노려볼 만”

이영진 참좋은부동산경제연구소 소장
부동산 경매-공매는 일반 시중 매매가 보다 저렴하게 구입할 수 있다는 장점이 있다. 또한 매매보다 안전한 취득자산 방법이기도 하다.

경매, 공매로 취득한 부동산을 다시 시장에 매매해 경매로 취득한 가격과 매매를 통해 남은 차액에 대해 일반적인 수익이 발생하는 시스템을 갖고 있기도 하다. 하지만 이를 가공해 시장에 내놓는다면 부가가치는 더 높아져 더 많은 수익을 낸다.

예를 들어 오래된 여관건물을 경매로 싸게 매입해 이를 원룸텔로 용도 변경해 리모델링 하고 임대수익을 높여 이를 시장에 내놓으면 매수자는 매입가 대비 수익률이 많게는 10%이상 나는 고부가 가치 부동산을 운영하는 것이나 마찬가지다. 매도자 역시 투자 대비 높은 수익률을 가져감으로써 서로 윈윈하는 전략이 될 수 있을 것이다.

그동안 경매, 공매로 부동산을 매입해 용도 변경을 통해 수익성 건물로 리모델링 투자에 집중한 경우, 큰 성과를 거뒀다. 이 때문에 올해도 부동산 투자는 경매, 공매가 주류를 이룰 것으로 예상된다.

올해 투자를 할만한 부동산 상품으로는 가치상승이 예상되는 수익성 상가건물과 오피스를 들 수 있을 것이다. 부동산은 특히 투자대상으로 좋은 것 같다.

“양대선거 이슈 규제완화 기대감”

박상언 유엔알컨설팅 대표
올해 부동산 투자환경도 지난해와 마찬가지로 순탄치 않을 전망이다. 올해 매매시장을 놓고 볼때 대내외 경기 불확실성과 북한발 리스크까지 겹쳐 아파트 가격 상승세 속의 거래활성화를 기대하기는 힘든 국면이다. 실제로 지난해 말 2종에서 3종으로 상향조정되면서 가락시영아파트 주택재건축 정비구역 지정안이 수정가결 됐음에도 불구하고 강남권 추가매수세를 유발시키기에는 대내외적인 환경이 녹록치 않아 가격이 상향조정되기 이전의 원위치로 돌아갔다.

2008년 9월 리먼발 금융위기로 2009년 상반기 부동산시장이 얼어붙었듯 올해 상반기까지는 유럽발 금융위기와 잠복된 북한발 리스크에 따라 부동산시장이 최저점을 향해 치달을 가능성이 크다. 금융불안이 지속되는 현상황에서는 2008년 금융위기의 트라우마(trauma)로 인해 부동산시장 참여자, 특히 잠재 매수자들을 주택시장에서 한발 더 물러서게 할 수 밖에 없다.

다만, 최근 위례신도시 본청약 성공사례를 놓고 볼 때 입지와 가격 경쟁력이 충분하다면 잠재적인 수도권 대기 수요가 충분하다고 볼 수 있다. 또한 올해 총선과 대선 등 큰 이슈가 있어 추가 부동산 규제 완화도 기대해봄직하다. 총부채상환율(DTI) 완화 같은 추가 부동산 규제완화 등이 시행되고 북한 및 유럽발 추가 리스크만 없다면 수도권 부동산시장이 점차 회복될 가능성도 배제하기 어렵다.

올해 내집마련 전략은 매매로 쉽게 전환될 수 있는 전세 비율이 높은 역세권 소형 아파트 실수요 위주로 총선이후 접근해볼만 하다. 가격 하락기에도 실수요자들이 많이 포진해 있어 하방 경직성이 강해 하락 폭이 작고, 상승기에는 강한 반등이 나타날수 있기 때문이다.

실제 이런 지역의 임대 수익률은 다른 지역보다 월등히 높게 나타나고 있다. 대표적인 곳이 전세 비율이 높게 형성되고 있는 서울지역 지하철역세권 및 리모델링이 가시화되고 있는 1기 신도시 소형아파트들이다.

올해 보금자리 공급예정주택중에서 주변시세에 비해 저렴하게 공급되어 시세차익이 기대되는 고덕·강일지구와.강남지구,세곡 2지구등 강남권 생활이 가능한 보금자리주택에 많은 분들이 관심을 보일것으로 보인다.

이코노믹 리뷰 최재영 기자 sometimes@