[부동산재테크] 아파트 계약 후 20일만에 등기를 마친 사연은?

[아시아경제 이은정 기자] #서울 서초구 서초동에 거주하는 김씨는 지난해 12월초 압구정동 현대아파트 160.51㎡를 21억원에 계약했다. 당시 매도인이 중도금은 1월에, 잔금은 2월에 받겠다고 했지만 김씨는 중도금을 생략하고 그해 12월27일 잔금을 모두 지급했다. 통상 주택 매매계약 후 잔금을 치르기까지 1~2개월의 시간이 소요되지만 김씨의 주택 매매 기간은 20일 정도에 불과했다. 김씨가 이렇게 서둘러 잔금을 치른 이유는 2010년 말까지 적용된 9억원 초과 주택의 취등록세 감면혜택을 받기 위해서였다.

만약 김씨가 잔금 지급일을 올해 1~2월로 미뤘다면 통합 취득세(취·등록세 포함)로 8400만원(4%, 농특세 및 교육세 별도)를 내야 했다. 하지만 지난해 말 부랴부랴 등기를 한 덕분에 4200만원을 납부할 수 있었다. 무려 4200만원을 절약한 것이다. 김씨는 이같은 세테크를 통해 절약한 돈을 아파트 인테리어 비용으로 사용할 계획이다.

부동산 재테크에 성공하기 위해 자신에게 꼭 맞는 지역과 물건을 선택하는 것이 중요하지만 김씨 처럼 바뀌는 세제를 잘 숙지해 활용할 필요도 있다. 특히 올해 부동산 관련 세제가 많이 바뀌었기 때문에 세테크 전략의 수정이 요구된다.

당장 9억원을 초과하는 고가주택을 매입할 경우 내야 할 취득세는 지난해보다 2배 늘어난 4.6%(농어촌특별세 0.2% 및 지방교육세 0.4% 포함)다. 신고한 주택가액이 9억원을 밑돌도라도 공시가격이 9억원을 넘으면 취득세 감면대상에서 빠진다. 단 9억원 이하 1주택자(일시적 2주택자 포함)에 대해서는 취득세 감면 혜택이 올해 말까지로 1년 연장됐다.

또 올해 부터 주택을 3채 이상 가진 사람이 3억원 이상의 전세보증금을 받으면 이에 따른 소득세를 내야 한다. 지난해까진 없던 과세로, 그동안 2주택 이상 소유자의 월세 임대에 한해 소득세를 부과해왔던 것과 형평성을 맞추기 위해 시행되는 과세다.
전세보증금 총액 3억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세한다. 과세소득은 전세보증금 합계액의 60%에 1년 만기 정기예금 이자율을 곱한 금액으로 산정한다. 이 때 전세보증금을 은행에 예치해서 받은 이자는 과세소득에서 제외된다는 점을 챙겨볼 부분이다.

그동안 부동산 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 하면 10% 세액공제를 해줬던 양도세 예정 신고 혜택은 올해부터 없어진 대신 신고를 하지 않을 경우 가산세 20%가 부과되므로 주의해야 한다. 양도세 신고도 실거래가로 정확하게 해야 한다. 만약 허위로 다운계약서나 업계약서를 쓴 것이 발각되면 취득세의 1∼3배에 해당하는 과태료가 부과된다.

이와함께 다주택자 양도소득세 중과완화 제도는 2012년말까지 연장 적용된다. 집을 많이 소유하고 있는 다주택자가 집을 팔 때 중과세율(2주택 이상 50%, 3주택 이상 60%)이 아닌 일반세율(6∼35%)로 양도세를 내도록 한 것이다.

한편 미분양주택을 샀을 때 건설회사의 분양가 인하폭과 연동해 양도세를 깎아주는 지방 미분양 양도세 감면혜택은 4월말까지 적용된다.

이은정 기자 mybang21@