[2o2o 코리아]"주택, 소유 아닌 거주...투기 아닌 투자대상 변화"

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[아시아경제 소민호 기자] 저출산에 따른 노령화 인구구조. 주택을 바라보는 시각의 변화. 다양한 유형의 부동산 상품 개발.

10년 후 부동산시장을 둘러싼 사회적 변화상은 투자자들에게 투자방법과 대상을 새롭게 재편할 것을 주문한다. 지금까지의 사고방식과는 다른, 어쩌면 일본 부동산시장을 좇는 듯한 모습이 될 것이란 예측도 나온다.

전문가들이 보는 2020년의 부동산시장 미래는 어떠하며 앞서 그려보는 투자전략은 무엇일까.

결론은 여전히 부동산의 가치증식을 희망하는 투자자들이 존재한다는 것이다. 주택과 오피스, 토지 등에 걸쳐 물건 자체의 가격상승을 희망하는 수요자들이 남아있을 것이란 얘기다.

물론 기대수익은 좀 낮아질 것으로 평가됐다. 1990년대 후반 외환위기 이후 두번째 집값하락을 경험하며 신경을 곤두세우는 일반인들처럼, 전문가들도 역시 그 영향력에서 벗어나기 힘든 것으로 풀이된다.

대신 많은 전문가들은 임대수익을 노리는 시장이 주도할 것으로 전망했다. 주택이든, 오피스든 자산가치의 증식보다는 금리보다 소폭 높은 수준의 임대수익을 노린 투자가 유행한다는 예측이다. 부동산 가격상승을 기대할 수 없는 시기에는 부동산 펀드와 리츠 등 간접투자상품을 통한 투자도 더욱 활발해질 것으로 나타났다.

◇향후 10년간 변화 주요 특징은= 한국사회는 앞으로 인구구조의 변화가 불가피하다. 저출산으로 인해 본격 노령사회로 접어든다. 1~2인가구는 현재보다 더욱 늘어나 폭넓은 수요를 만들어낼 전망이다.

이에따라 주택에 대해서는 투자대상이라기보다 거주목적의 수단이라는 인식이 광범위하게 퍼질 것으로 예측된다. 베이비붐 세대의 은퇴로 주택 소유욕이 낮아지는 측면도 있지만 '부동산 불패'라는 등식이 깨지는 데 따른 것으로 풀이된다. 김현아 한국건설산업연구원 연구위원은 "앞으로 10년간 투자목적 수요가 크게 둔화돼 거주목적 수요 쏠림 현상이 나타날 것"이라고 설명했다. 부동산 불패 신화는 2010년 현재 이미 깨지고 있다는 전문가들의 지적이 지배적이었다. 이수욱 국토연구원 부동산시장연구센터장은 "소유가 아닌 거주, 투기 아닌 투자대상으로 시각이 확대될 것"이라며 "이미 인식 변화가 시작됐다"고 진단했다. 부동산의 가치상승 기대감이 이미 최고점을 지났다거나 장기적으로 하락할 것이란 지적도 부동산에 대한 인식변화의 요인으로 지목된다.

주택의 과반을 넘어선 아파트 전성시대는 지속될 것으로 전망됐다. 그동안 지어진 아파트가 많은데다 기존 도심의 재건축과 재개발, 신도시 개발 등으로 아파트가 집중 지어지기 때문이다. 대신 다양한 아파트 상품이 시도될 것으로 지적됐다. 김태섭 연구위원은 "아파트를 통한 IT, BT 실험이 지속 전개되고 고비용인 주상복합에 대한 문제점이 드러나 저비용 친환경 아파트 개발이 가속화될 것"이라고 내다봤다. 건강주택, 그린홈을 필두로 한 저에너지 주택 등 아파트 중심의 신상품 개발이 추진되고 단독 형식의 전원주택도 함께 늘어날 것이란 예측도 많았다.

◇투자는 어떻게 준비해야 할까= 적지않은 변화를 거치며 부동산 투자방법과 대상은 달라질 것인가. 인구구조 변화와 아파트시대 지속 등의 사회현상은 도심 중소형 주택과 임대수익을 노리는 방안을 제시해준다.

주로 도시근로자로 활동하는 1~2인 가구 증가로 중소형 수요가 늘언나고 주택소유욕 저하에 따라 중저가 임대시장이 성장한다는 것이다. 임대수익은 금리보다 2~3% 높은 수준이 보편적인 것으로 나타났다. 물론 입지와 교통, 수요자 쏠림 등에 따라 기대수익률은 다를 수 있을 것이란 평가도 있다. 손재영 건국대 교수는 "금리보다 2~3% 높은 수준이 부동산 임대수익 목표가 되겠지만 기대를 현실화할 수 있는지는 의문"이라고 말했다. 김희선 부동산114 전무도 "매입 후 임대수익을 계산하면 기대수익률에 미치지 못하는 경우가 대부분"이라며 "금리와 세금, 감가상각 등을 고려하는 투자안목이 필요하다"고 조언했다.

장기적으로 금리가 높아지기 어려운 상황 속에서 근래의 임대수익률인 금리+5% 이상보다 크게 낮아질 것으로 전망하는 셈이다. 일본에서 최근 원룸 맨션의 수익률인 금리+최고 8%보다는 비관적으로 본다는 얘기이기도 하다.

전체 분위기는 자산증식 수단으로서의 부동산 매력이 줄어들지만 핵심지역에서는 여전히 투자가치가 중요하다는 지적도 나왔다. 장성수 주택산업연구원 연구위원은 "잘못된 투자와 그에 따른 실패는 있을지언정 부동산은 중요한 투자수단으로 계속 존재할 것"이라고 밝혔다.

저금리 지속과 부동산시장 안정세가 지속되며 부동산 펀드와 리츠 등이 보다 활성화될 것으로 전망됐다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "2~3년 후부터 본격 활성화될 것"이라고 내다봤다.

◆전문가 설문 참여 누가 했나(가나다순)
김선덕 건설산업전략연구소 소장, 김태섭 주거환경연구원 연구위원, 김현아 한국건설산업연구원 연구위원, 김희선 부동산114 전무, 봉희룡 한화건설 전무, 손재영 건국대학교 교수, 이명룡 현대건설 상무, 이수욱 국토연구원 부동산시장연구센터장, 장성수 주택산업연구원 연구위원

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소민호 기자 smh@