[2o2o 코리아]임대사업 변치않는 안전재테크 1순위

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미래 부동산 경기를 정확히 예측하기는 어렵다. 그러나 전반적인 경기전망으로 볼 때 과거와 같은 활황이 10년 후에도 다시 부활하기는 힘들다는 게 대체적인 분석이다.

이런 시기에 고정적인 수익을 담보할 수 있는 투자상품이 있다. 바로 임대사업이다. 양도세와 종부세 등 각종 세금고민을 덜 수 있고, 안정적인 임대수익까지 노릴 수 있어서다. 다주택자의 '재테크 1순위'로 손색이 없다고 부동산 전문가들은 추천한다.

임대사업도 아파트, 원룸, 오피스텔, 상가 등 종류별로 다양하다. 이중에서 아파트와 단독ㆍ다가구 주택의 임대사업에 대해 알아보자.

#사례1. 성동구 성수동에 사는 박모씨는 임대사업 목적으로 강북구 미아동에 영세한 다세대주택 두개를 소유하고 있었다. 하지만 세입자를 구하기 어려웠다. 한번 들어왔다가도 뜨내기 손님처럼 몇 개월만 살다가 방을 빼 꾸준한 임대수익을 올리기가 쉽지 않았다. 그래서 이 주택을 팔아 구로구에 작은 아파트 하나를 매입했다. 구로구는 상대적으로 아파트 가격이 저렴한데다 직장인들의 수요가 많아 안정적이라 판단했다. 초기 투자비용은 1억원으로 보증금 5000만원에 월 80만원을 받으면서 연수입 960만원, 연수익률 9.6%를 올리고 있다.

#사례2. 이모씨는 지난해 동작구 노량진 1동에 위치한 대지 75㎡, 건물155㎡짜리 노후주택을 리모델링해 임대주택으로 활용할 목적으로 경매 2회 유찰후 2억1950만원에 낙찰받았다. 감정가는 3억2940만원이었다. 낙찰후 개조비 1500만원을 들여 새집으로 고쳤다. 역세권에 소재해 대학생과 학원 수강생들을 대상으로 월세방을 놓아 한달에 120만원 상당의 고정수익을 얻고 있다.

첫 사례와 같은 아파트 임대사업은 임대수요층이 넓고 두터워 공실에 따른 리스크가 적다. 오피스텔이나 다세대주택과 비교하면 전용률이 높고 베란다가 있어 주택수요자들에게 상대적으로 인기가 높다. 아파트 임대 수요층은 주로 맞벌이 부부나 노부부 등이다. 아파트는 다가구나 연립주택의 주차장 공간 문제를 해결할 수 있는 장점도 가지고 있다.

매매가 대비 전세가비율이 높은 지역을 선택하는 것이 좋다. 임대료 부분에서 유리하기 때문이다. 월세가격도 전세가격과 비례한다.

양지영 내집마련정보사 팀장은 "매월 고정적인 아파트 월세수익을 바란다면 66㎡(20평형)미만의 소형아파트가 적당하다"면서 "중대형 아파트는 주로 전세 수요자가 많고 월세 수요자는 극히 한정돼 있다"고 조언했다.

두번째 사례처럼 도심 소재 소형 단독주택도 투자 대상으로 지목된다. 규모가 작은 단독주택은 2억원 선에서 투자가 가능하다. 특히 법원경매의 경우 1~2회 유찰 후 낙찰되는 것이 보통이어서 오래된 소형주택은 감정가의 3분의 2수준에 구입이 가능하다고 한다.

더불어 소형주택 임대수요가 풍부한 지역의 다가구 주택도 경매로 나오는 게 있는지 잘 살펴보라고 전문가들은 추천하고 있다. 대학가, 역세권주변 주택이나 공장밀집지 등이다. 주로 장ㆍ노년층이 임대사업용으로 매입하기 때문에 월세가 높으면 되팔기도 수월하다.

하지만 경매로 다가구 주택 매입시 유념해야 할 점이 있다. 전세보증금 등의 문제가 복잡하지 않은지 세입자 관계를 철저히 조사해야 한다. 보증금을 떼이는 세입자가 있는 경우 이사비, 명도비용, 수리비 등 예상치 못한 고액의 추가비용이 들 수 있기 때문이다.

윤재호 메트로 컨설팅 사장은 "아무리 호재지역이라도 낙찰가가 감정가의 85%를 넘지 않는 것이 바람직"하다면서 "보수적으로 입찰가를 써낼 필요가 있고 환금성 문제를 감안할 때 시세차익을 노리고 접근하기 보다는 실제 입주나 안정적인 임대수익 등을 노리는 것이 좋다"고 설명했다.

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