미분양아파트 제대로 고르는 공략법 이렇게...

[아시아경제 문소정 기자]부동산시장 침체가 장기화되면서 수요자들이 내집마련을 미루고 있다. 건설업체들은 수요자들을 잡기 위해 다양한 미분양 혜택들을 내놓고 있다. 중도금 무이자 등 세제 혜택은 물론 분양가 할인 등 자구책 마련에 힘을 쏟고 있는 것.

양지영 내집마련정보사 팀장은 "내집마련을 준비하고 있는 수요자에게는 위기인 지금이 오히려 기회다"며 "잘 따져보고 고르면 시장이 호황이 될 때 시세 차익을 기대할 수 있는 미분양 아파트를 값싸게 구입할 수 있기 때문"이라고 말했다.

하지만 미분양 혜택이 많다고 해서 그에 현혹돼 무턱대고 매입하면 안된다며 그 지역이 공급 대비 수요가 많은 지, 개발 호재는 있는 지, 주거 환경이 쾌적한지 등을 잘 살펴봐야 한다고 조언했다.

◆좋은 미분양 선점하는 공략법=미분양 아파트는 아파트가 분양되는 한 아파트 시장 상황에는 관계없이 물량이 많고 적음의 차이일 뿐 항상 존재한다.

이는 각 아파트마다 가치를 사람들이 냉정히 평가하고 있음을 말해준다. 이에 따라 요즘같이 아파트 시장이 불투명할 때 미분양 아파트를 섣불리 산다는 것은 모험의 소지가 다분히 있다.

좋은 미분양 아파트 다시 말해서 향후 미래가치가 있는 미분양 아파트를 고르기 위해서 가장 중요한 것은 입지 여건이다. 재개발 및 뉴타운 개발사업, 교통 개선 계획, 택지지구 주변 등 주변에 개발 호재가 있는 지역은 향후 입지 여건이 좋아지기 때문에 가격 상승 여력이 크다. 요즘에는 대부분 개발호재들이 있기 때문에 단일 호재보다는 겹호재가 있는 곳이 더 유리하다.

입지 여건이 좋은 아파트를 선정했다면 다음으로 층과 향이 좋은 아파트를 선점해야 한다. 미분양 아파트는 층과 향을 고를 수 있다는 장점이 있다. 남들보다 조금만 늦게 판단을 해도 좋은 층과 향이 빠지므로 이런 장점을 적극적으로 활용해야 한다. 다른 청약자들이 '이미 훑고 지나간' 상태기 때문에 면적이나 층, 향 등에서 불리할 수도 있다는 점을 주의해야 한다.

브랜드와 단지 규모도 중요하다. 최근에는 전반적으로 브랜드가 고급화되고 대단지 아파트가 보편화되면서 예전만큼 중요하지는 않지만 '기왕이면 다홍치마'라고 인지도 높은 브랜드와 대단지 아파트는 같은 조건의 다른 아파트보다 조금 더 높은 시세 차익을 기대할 수 있다.

미분양 아파트는 남다른 유혹을 줄 때가 많다. 일잔 중도금 유예 등 각종 혜택이 주어지는 경우가 많다. 하지만 중도금 무이자 등으로 인한 혜택은 몇백만원인 반면에 아파트를 잘못 구입한 손실은 몇천만원에 이를 수 있기 때문에 이러한 혜택에 현혹되면 안된다.

향 후 그 지역의 발전성을 면밀하게 검토하고 교통 여건 개선이나 편익시설, 교육시설 등이 어떻게 들어설지 충분히 따져봐야 한다.

◆분양가 할인=현대산업개발은 서울 강동구 고덕동에 '고덕 아이파크'를 분양하고 있다. 고덕 아이파크는 옛 고덕 주공1단지 아파트를 재건축한 단지로 지상 12~20층, 공급면적 기준 85~215㎡ 14개동, 총 1천142가구의 규모다. 지하철 5호선 고덕역에 인접해 있어 도보 이용이 가능하고 단지 주변에 두레근린공원, 송원근린공원 등 공원이 위치해 주거 환경이 쾌적하다. 고덕아이파크는 미분양분과 기존 계약분을 포함해 가장 작은 85㎡형은 9%, 나머지는 10%씩 할인해준다.

삼호는 동작구 신대방동에서 보라매 'e편한세상' 아파트의 잔여 가구를 선착순 특별 분양하고 있다. 주택형은 84~165㎡로 386가구로 구성돼 있다. 서울 지하철 7호선 신대방역과 2호선 신림역을 걸어서 이용할 수 있다. 오는 2017년 서울시 계획대로 서울 경전철 신림선 당곡역이 개통되면 보라매 e편한세상 단지는 트리플 역세권에 편입하게 된다. 또 단지 인근에 노량진·흑석 뉴타운, 용산국제업무단지, 여의도금융센터 등이 개발되고 있다. 보라매 e편한세상은 154㎡, 165㎡형에 대해 잔금 선납을 조건으로 최고 6000만원까지 미분양분을 특별 할인한다.

대림산업과 코오롱건설은 인천 서구 신현동 254번지 신현주공을 재건축한 '신현e편한세상 하늘채'를 분양 중이다. 3331가구 중 83~206㎡ 1116가구로 구성된다. 대규모 도시재생사업인 루원시티와 청라지구 사이에 위치해 그 수혜가 예상되고 인천 서구 검단·오류~주안~인천대공원을 잇는 인천 지하철 2호선이 2014년 개통된다. 계약금은 각각 2000만원, 2500만원이고 올해 8월31일까지 완납 시 최대 연 8%로 잔금 선납 할인을 해준다.

◆세제 혜택=동일하이빌은 성북구 하월곡동에 '동일하이빌뉴시티'를 분양 중이다. 33∼36층 4개동, 440가구로 155∼297㎡형이 공급된다. 지하철 4호선 길음역과 미아삼거리역, 6호선 월곡역이 근접해 있고 내부순환로 및 북부간선도로 진입도 수월하다. 향후 우이~신설동 경전철과 미아~도봉 버스전용차로도 추가될 예정이다. 계약금 5%, 중도금 1~3차 이자후불제, 중도금 4~6차는 무이자 융자를 시행중이다.

GS건설은 경기도 김포시 풍무동에 짓고 있는 '풍무 자이'를 선착순 분양 중이다. 인근 김포한강신도시에서 아파트 분양이 본격화되고 김포경전철 사업계획이 확정되면서 풍무 자이도 다시 주목받고 있다. 지난해 일산대교가 개통된 데 이어 서울 방화대교 남단으로 연결되는 김포고속화도로(2010년 예정) 및 김포공항으로 이어지는 김포경전철(2013년)이 개통되면 교통여건이 크게 좋아질 전망이다. 전매 및 임대 계약 시 부동산 중개수수료도 지원해주고 자이안센터 운영 및 관리비를 1년 간 무산으로 사용토록 지원해준다.

동일하이빌은 충남 천안시 쌍용지구 도시개발사업구역 5블롯1롯트에 107~289㎡ 다양한 주택형으로 964가구의 대단지 아파트를 분양 중에 있다. 쌍용지구 동일 하이빌은 천안의 고급주거지로 꼽히는 불당지구와 가깝다. 봉서산 속에 자리 잡아 자연 훼손 논란이 일 정도로 자연여건이 좋다. 대부분 단지에서 봉서산 조망권이 가능하고 천안의 발전축인 ‘불당지구∼경부고속철 천안아산역∼아산신도시’의 축에 속한 것도 장점이다. 분양가는 3.3㎡당 750만원으로 주변시세도 저렴하다. 계약금 5%로 중도금 전액 무이자를 실시한다.

◆발코니확장=GS건설은 서울 동작구 사당동에 '이수자이' 주상복합아파트 잔여분을 분양 중이다. 지하 7층 지상 29층으로 공급면적은 155~209㎡고 일반분양은 89가구다. 4·7호선 이수역 9번 출구와 아파트가 연결돼있다. 분양가는 3.3㎡당 2400만~2600만원이며 주택형에 따라 발코니 확장, 침실 붙박이장, 월풀욕조 등이 무상제공된다.

금호건설은 인천시 중구 운서동에 '영종2차 금호어울림'을 분양하고 있다. 최대 15층 규모로 134, 177㎡형 160가구로 구성돼있다. 사업지에서 공항입구IC나 공항신도시IC를 이용해 타지역으로 이동이 쉽다. 차량 5분 거리에 공항철도 운서역이 있다. 발코니 확장 및 샤시를 지원해주며 2년간 차량 2대 기준으로 인천대교 통행료인 1460만원을 지급한다.

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