부동산 투자패러다임이 달라진다

부동산 투자패러다임에 지각 변동이 일어나고 있다.

다주택자 양도소득세 중과 폐지, 미분양 주택 양도세 감면 등 정부의 세제개편이나 부동산 정책 변화에 따른 것이 가장 큰 이유다. 법과 제도가 바뀌니 그에 따른 투자패턴이 달라지는 것은 어쩌면 당연한 일이다.

참여정부 시절 양도세 중과로 다주택자에게 불리했던 세제가 개편되면서 어떻게 주택과 토지의 폴트폴리오를 짜는 것이 유리한 지를 생각해 볼 만 하다.

부동산 규제 완화와 함께 주거 유형의 선호도, 도시개발ㆍ공급정책의 변화, 연령ㆍ세대의 변화 등도 중장기적으로 투자패러다임을 바꿀 수 밖에 없게 하는 요인 중 하나다.

◇ 천당 위의 분당? 신도시의 몰락 = 부동산 가격 거품이 빠지면서 신도시가 몰락하고 서울 및 역세권 아파트가 뜨고 있다. 서울에서 내집 마련에 걸리는 기간은 11년6개월(109㎡ 기준)로 반년 전보다 5개월 더 늘었다. 집값 하락에도 불구하고 경기침체로 실질 소득이 감소해 나타난 현상이다.

그렇다면 신도시는 어떨까. 반년 전 1기 신도시 대표주자 분당에서 집 장만까지 평균 13년이 걸렸다. 하지만 지금은 12개월 단축돼 기간이 12년으로 줄었다. 평촌은 7개월(10년8개월), 일산은 6개월(9년2개월), 중동은 2개월(7년6개월) 등 제자리 걸음인 산본(8년2개월)을 빼고는 모두 기간이 단축됐다.

서울의 경우 실질 소득 감소폭에 비해 집값 상승비율이 높아 나타난 결과지만 수도권 신도시는 반대현상이 나타났다고 볼 수 있다. 집값 하락 속도가 그만큼 가팔랐다.

대단지에 잘 갖춰진 생활인프라, 새 집의 이미지로 덧칠해 진 신도시. 한발짝 더 나아가자면 신도시가 자족도시가 아닌 서울의 배드타운이라는 한계를 극복하지 못한데 따라 나타난 결과다.

택지조성의 한계로 수도권 신도시는 점점 멀어지고 뉴타운을 비롯해 도심 재개발, 재건축이 활성화되고 있다는 점도 눈여겨봐야 할 대목이다. 택지부족, 뉴타운ㆍ재개발에 따른 집값 상승 등은 고밀도개발을 부추기고 있고 시작단계에 들어선 역세권 고밀복합개발도 이러한 추세를 반영된 것으로 볼 수 있다.

◇ 양도세 중과 폐지ㆍ감면으로 수요패턴 달라져 = 개인과 법인의 비사업용 토지, 다주택자의 주택 등을 양도할때 적용되는 중과제도가 폐지됐다. 양도세 중과는 보유기간 2년 미만의 단기양도나 미등기 양도시에만 부과된다.

5년간 부동산 시장을 옥죄던 사슬이 끊어진 셈이어서 부동산 투자자들의 투자 눈높이도 달라질 전망이다. 이에 따라 전세값 비중이 높은 소형 주택 위주로 수요가 몰릴 것으로 보인다.

전문가들은 이번 조치로 갑작스럽게 시장이 활기를 띌 것으로 보지는 않지만 중장기적 관점에서 거래 활성화에 도움이 될 것으로 예상하고 있다.

또한 신규분양하는 미분양주택을 사면 양도세를 감면받을 수 있다. 지난 12일부터 1년간 한시적인 조치지만 시장 분위기만 회복된다면 수요를 촉발시킬 수 있는 제도 변화다.

서울을 제외한 수도권 과밀억제권에서는 60%, 기타 지방의 경우 양도세 전액을 감면 받는다. 시세 상승에 따라 적게는 수 백 만원에서 많게는 수 천 만원까지 절세효과를 볼 수 있다. 신규 주택이 아닌 기존 주택에는 주어지지 않는 혜택이다.
이것이 미분양 주택으로 눈을 돌려야하는 이유다.

◇ 불황에 강한 중소형주택 각광 = 전반적인 부동산 가격 하락기에 투자대상이 될 만한 주택유형은 대형보다는 중소형주택이다. 부동산 시장에서는 전용면적 85㎡이하인 중소형 주택을 불황에 강한 안전자산으로 꼽았다.

이는 중소형주택이 경기침체시 실수요 위주의 시장을 형성해 가격하락폭을 제한하는 방어적인 성격을 보이기 때문이다.

지난해 9월 말부터 지난 주까지 최근 6개월간 수도권 소형주택은 대형평형을 비롯한 다른 평형에 비해 하락세가 상대적으로 적게 나타났다. 중대형에 비해 자금마련, 환금성 등이 뛰어나고 보유 비용도 적게드는 장점이 있어 불황에 강할 수 밖에 없다.
저출산과 고령화, 늦은 결혼 등으로 1∼2인 가구수가 증가하는 것도 소형주택 수요를 늘게 하는 요인이다.

나인성 부동산써브 연구원은 "부동산 침체기에 대부분 중대형보다는 중소형 청약경쟁률이 높으며 미분양 사업장에서도 중대형보다는 중소형 물량 소진이 빠르게 이뤄지고 있다"고 말했다.
지난해 나타난 강북권 소형주택의 인기도 마찬가지 논리다.

중소형 주택에 대한 수요는 계속 이어질 것으로 예상되며 물량이 많지 않은 서울 중소형 신규분양은 수요자 입장에서 꼼꼼히 분양일정 등을 체크해 봐야 한다고 전문가들은 권했다.

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr
오진희 기자 valere@asiae.co.kr