"2억원 갖고 강남아파트에 들어갈 수 있다고?"

[황준호기자의 '좌충우돌' 실전 경매③] 경매 물건 알아보기

모르는 건 죄다.

혹자는 이 말에 반문하시겠다. 하지만 경매에 참가하겠다면 어떤 정보든 많이 알수록 도움이 된다. 경매에 있어 무식한건 죄가 된다. 특히 매물에 대한 지식이 어둡다면 경매는 도박이 된다. 심지어 로또가 된다. 대신 많이 아는 자에겐 따뜻한 집은 물론, 건실한 투자 수단까지 돼 준다.

본 기자의 독립을 위한 경매 참가도 마찬가지였다. 경매 물건 신문 공고 후 2주일 만에 법정이 열리기 때문에 이 안에 모든 정보 수집을 마쳐야했다.

이를 위해 신문공고, 법원사이트, 경매 정보업체 사이트, 온라인 카페 등을 수색했다. 검색의 기준은 ▲서울에 위치할 것 ▲아파트일 것 ▲역세권, 대단지 등 투자가치가 있을 것 ▲문제가 없는 물건일 것 등이다.

이에 총 두 건의 후보군이 모집됐다.

먼저 서초구 서초동에 한신리빙타워(주상복합) 10층(47.87㎡)으로 감정가 2억5000만원에 시가 2억3000만원, 최저가 1억6000만원까지 간 물건이었다. 지난해 7월 16일 경매가 시작돼 두 번 유찰됐다. 이에 감정가의 64%에 최저가가 형성돼 있었다.

다음으로 강서구 염창동 신동아아파트 1층 59.97㎡는 감정가 2억6000만원에 시가 2억4000만~2억8500만원 수준이며 최저가 1억6640만원(64%)까지 내려간 상태였다.

수많은 물건들이 낙점됐지만 두 건으로 축약한 이유는 간단하다. 서초구 아파트의 경우 남부터미널역에서 5분거리라는 점이 마음에 들었다. 여기에 2억원으로 강남 중심지에 아파트를 얻을 수 있다는 점에서도 흥미를 끌었다.

염창동 아파트의 경우 작은 평수지만 방이 세 개로 나눠져 있어 용도에 따라 방을 꾸밀 수 있겠다는 생각이 들었다. 또 대단지에 속해 있고 향후 결혼시 신혼집을 따로 마련할 필요가 없다는 점도 이목을 끌기에 충분했다.

이후 두 곳에 대한 정보를 얻기 위해 유료경매정보사이트(지지옥션)를 찾았다. 두 물건에 대한 상세한 정보를 얻기 위해서다. 실제로 이 사이트에는 직원들이 직접 해당 물건을 찾아보고 알아본 결과들을 상세히 적어놓은 '현장보고서'란 코너를 마련해 경매 참가자들에게 꼭 필요한 정보를 제공했다.

하지만 다시 머리가 아파오기 시작했다. 등기 권리, 저당권, 가압류 등 모르는 단어투성이였다. 다시 지지옥션 강은 팀장을 찾았다.

먼저 강서구 아파트의 경우 채무/소유자(2006.3.28)가 김미자(가명)로 돼 있었고 전소유자가 이시영(가명)으로 돼 있었다. 이후 2007년 1월 24일에 A업체에서 1억9680만원에 달하는 저당권이 또 2007년 8월 9일에 B업체에서 3000만원 정도의 저당권이 잡혀있었다. 또 C사에서 2007년 9월 11일에 압류를 당했으며 D사에서 2008년 7월 22일에 임의(경매)가 신청돼 있었다.

이에 대해 강은 팀장의 답은 간단했다.

“해당 물건은 문제가 없어 보입니다.”

‘보인다’니 의뭉스런 답변이었다. 일단 선순위 가등기(소유권 이전 청구 가등기), 예고등기 등이 있으면 온전히 낙찰자의 물건이 되지 않을 수 있다. 소유권 이전이 제대로 안될 수 있기 때문이다.

또 유치권이나 대항력이 있는 임차인이 있을 경우 낙찰자는 이를 인수하기 위한 대금을 지불해야 할 가능성이 있다. 이 물건의 경우 이같은 권리가 없기 때문에 전혀 문제가 없다는 것. 다만 실제로 현장을 찾아 해당 물건의 권리 등을 따져봐야 한다는 게 그의 설명이다.

전문적으로 설명하자면 (근)저당권, 담보가등기, (가)압류, 경매개시결정등기 등 중 접수일자가 가장 빠른 것이 말소기준권리가 된다. 유치권, 법정지상권, 임차권과 일반채권은 말소기준권리가 될 수 없다. 낙찰을 받아도 효력이 인정된다는 말이다.

여기에 말소기준권리 설정 전에 물건을 취득한 자도 낙찰받은 이에게 대항력이 존재한다.말소기준권리는 낙찰시 등기부 상에서 지워지며 말소기준권리 이후 설정된 권리도 효력을 잃어버리게 된다. 이에 서초구 물건도 살펴보니 이같은 권리는 나와있지 않았다. 이는 발품을 팔기 충분한 물건이란 뜻이다.

“낙찰받으면 제것이 된다는 뜻인가요?”

강은 팀장은“네 직접 가서 알아봐야겠지만 일단 문제가 없어보입니다”고 말했다.

대신 “경매 입찰에서 낙점이되는걸 ‘낙찰’이라고 하는데 이를 '매각'이라고도 한다고 알려줬다.

벌써 몇가지를 배웠는지 모르겠다. 경매는 이처럼 정보싸움이다. 현장에선 더 많은 것을 배울 수 있다고 강 팀장은 조언한다.

“그럼 현장으로 가 볼까요?”


황준호 기자 rephwang@asiae.co.kr