[부동산재테크]"누구나 참가할 수 있는 경매.. 관건은 관심"

[실전 경매] 전문가들도 제대로 모르는 경매 상식

경매의 장점은 남녀노소 누구나 참가할 수 있다는 것이다.

하지만 누구나 낙찰(매각)받을 순 없다.

낙찰을 위해선 경매 절차에 대한 숙지가 필수적이다.

또 현장 방문 등 사전 조사를 통해 향후 발생할 문제에 대해 알아봐야 한다. 문제 발생시 경매 참가를 위한 보증금(최저가의 10%)을 고스란히 법원에 내야하는 불상사가 발생하기 때문이다.

◆1단계: 물건선정시 주의사항
"지성이면 감천이다." 하지만 한달에 전국적으로 경매되는 물건량은 약 3만건이다. 많은 물건 중 내게 가장 알맞는 물건을 찾는다는 건 불가능에 가깝다. 이에 경매 참가자들은 신문공고, 대법원사이트, 유료사이트 등을 참고한다.

먼저 신문공고의 경우 '어디에 어떤 매물이 어느 법정에 나와 있다'는 정도만 제공한다. 자세한 사항은 '대법원사이트(www.courtauction.go.kr)'를 참고해야한다. 이곳에서는 경매물건 내역과 감정평가서, 물건명세서를 볼 수 있다. 하지만 정보 나열 형식이어서 경매 초보자에게는 생소한 단어의 나열로만 보일 수 있다.

이에 경매정보사이트나 정보지를 이용하면 경매 초보자도 좋은 정보를 손쉽게 얻을 수 있다. 경매 참가자들은 앉은 자리에서 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등 부동산 공적 자료는 물론, 권리분석까지 할 수 있다. 물론 이들 업체들은 전문가 상담도 진행하고 있다. 문제는 유료서비스라는 점이다.

◆2단계: 현장 조사
"백문이 불여일견"이다. 마음에 드는 물건을 선정했다면 직접 현장을 방문해야 한다.

경매에 들어가면 관리상태가 소홀해지기 때문에 집 상태를 꼭 살펴야 한다. 보통 경매물건은 내부를 보기 어렵다. 따라서 유사한 집이 나온 것이 있다면 대신 내부를 둘러보는 것도 좋은 방법이다.

이때 인근 공인중개소 및 동사무소도 꼭 방문해야 한다. 공인중개소에서는 해당 물건에 대한 시세, 급매 가격, 매도 물량, 매수 분위기, 향후 시세 전망 등을 파악할 수 있다.

동사무소에서는 전입세대를 확인해야 한다. 정보사이트에 없는 전입자가 있다면 이 사람이 대항력이 있는지 살펴야 한다. 대항력이란 임차인의 전입신고 시점이 최초의 (근)저당, (가)압류 시점보다 빠를 경우 소유권 변동에도 존속기간과 보증금을 새 소유자에게 요구할 수 있는 권한이다.

낙찰자는 대항력이 있는 자가 발견되면 이 권리를 얻기 위한 추가 부담 금액이 발생한다.

여기에 관리사무소에서 관리비를 확인해야한다. 많게는 2000만원까지 관리비가 밀려있는 경우가 발생한 바 있다. 이에 경매 낙찰을 포기했다는 사례는 경각심을 불러일으키기 충분하다.

◆3단계: 낙찰가 선정
"구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배"다. 경매에선 어떤 현장답사도 낙찰이 안되면 결국 도로아미타불이라는 뜻으로 풀이된다.

낙찰가는 낮으면 낮을 수록 좋다. 부담되는 비용이 줄어들기 때문이다.

하지만 법원 경매 현장에서 정하는 것은 금물이다. 철저하게 계산된 범위내에서 소요되는 비용을 포함한 가격을 결정해야한다.

요즘 낙찰가의 경향은 최저가와 해당 물건의 시세 가격 사이 가격 중 최상위 가격이다. 현재 경기 침체로 부동산 가격이 하락했기 때문이다. 또 경매 입찰 6개월 전 쯤 조사되는 감정가가 시세보다 높은 탓이다.

또 임차인의 보증금 인수 여부가 정해져 있지 않다면 또다시 자금을 들여 이들을 내보내야한다. 여기에 경쟁자들의 입찰가가 자신보다 낮은지 예상해보는 것도 좋은 경매 자세 중 하나다. 이같은 사항들을 유념하고 조심해야 적정한 가격이 산출된다.

◆4단계: 입찰하기
"돌다리도 두드려보고 건너라." 입찰표를 적을때는 무조건 신중해야한다. 한 순간의 실수가 그동안의 고생을 물거품으로 만든다.

입찰시 준비물은 본인이 직접 응찰하는 경우 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권)과 도장 등이다.

대리인이 입찰에 참가할 경우 대리인의 신분증과 도장, 본인의 인감이 날인된 위임장, 인감증명서를 갖춰야 한다. 보증금은 최저가의 10%를 현금이나 수표를 준비하면 된다.

입찰표는 법원에서 무료로 배포한다. 입찰서 작성요령은 입찰표 하단에 있으므로 입찰표를 기제하기 전에 반드시 정독해야한다.

입찰가격을 잘못 기재했다고 줄을 긋는 등의 정정을 한다면 무효 처리된다. 반드시 입찰표를 다시 받아 정확히 기재한 후 집행관에게 제출해야 한다.

마감시간 내에 모인 입찰봉투를 개봉(개찰)해 낙찰자로 선정되면 낙찰확인서를 받는다. 떨어질 경우 보증금은 반환된다.

◆5단계: 잔금납부와 명도
"끝이 좋으면 다 좋다"고 했던가? 경매도 마찬가지다. 낙찰이 됐다해서 모든게 끝나는게 아니다. 낙찰이 됐다면 정해진 기간(45일)내에 잔금을 내야한다. 이에 입찰하기 전 물건에 대한 자금 계획은 필수다.

경매에서는 경락잔금대출을 활용하면 수익률을 높일 수 있다. 경락잔금대출이란 낙찰 받은 부동산을 담보로 잔금을 금융기관이 빌려주는 것을 말한다.

이후 경매 받은 물건에 살고 있는 사람을 내보내야한다. 이를 명도라 한다. 헐값에 본인 소유의 부동산이 매각됐다는 피해의식을 가진 전주인과 보증금에 손실이간 임차인이 있을 경우 낙찰자와의 마찰은 피할 수 없는 운명과 같은 것이다.

이에 낙찰자가 대금 납부 후 6개월 이내에 법원에 인도명령을 신청하면 대상자에게 명령문이 송달된다. 이후 부동산 인도를 거부하게되면 법원은 강제 집행을 하게 된다.

이때 발생하는 비용은 낙찰자가 부담해야한다. 이에 명도 초반부터 이사비용을 타협해 내보내는게 가장 손쉽고 양자가 좋은 방법이라 할 수 있겠다.

경매의 장점은 남녀노소 누구나 참가할 수 있다는 것이다.

하지만 누구나 낙찰(매각)받을 순 없다. 이유는 관심도에 따라 경매에 대한 지식이 다르기 때문이다. 특히 경매의 경우 경매 절차에 대한 숙지가 필수적이다. 또 경매에 참가하려는 물건에 대한 현장 방문이 없을 경우 낙찰받는다해도 또다른 난관에 부딪칠 수 밖에 없다.

이 경우 경매 참가를 위한 보증금(입찰가의 10%)을 고스란히 법원에 내야하는 불상사가 발생한다.


황준호 기자 rephwang@asiae.co.kr