한진주기자
이재명 대통령이 "5월9일 만기되는 다주택자 양도세 면제 연장을 전혀 고려하지 않는다"고 공개적으로 밝히면서 서울·경기 지역에서만 128만명에 달하는 다주택자들의 셈법이 복잡해졌다. 중과 유예 종료 시점까지 일시적으로 매물이 늘어날 수 있지만 토지거래허가구역과 높은 금리 등 여러 변수가 겹쳐 양도세 유예가 끝난 이후 매물 감소라는 부작용이 클 것이라는 분석이 나온다.
시장에서는 23일 이 대통령의 언급이 세금을 무겁게 매기기 전 다주택자들의 매물을 유도해 공급을 늘리겠다는 의도로 해석하고 있다. 이 대통령은 이날 엑스(구 트위터)에서 "장기보유특별공제 제도가 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴"이라고 밝혔다. 장기 보유를 했더라도 투자용으로 보유한 주택에 더 이상 세금을 감면하지 않겠다는 의지를 내비친 것이다.
다주택자 양도세 중과는 2주택자의 경우 기본세율에 20%포인트를 더하고, 3주택자는 기본세율에 30%포인트를 가산하는 제도다. 기본세율은 과세 표준에 따라 6~45%가 적용된다. 정부는 2022년 5월부터 한시적으로 양도세 중과를 유예해왔고, 이 기간에는 조정대상지역 여부와 무관하게 중과세율을 적용하지 않았다. 10년 이상 보유 땐 최대 80%까지 양도세를 감면해주는 장기보유특별공제도 일반 규정대로 적용된다.
양도세 중과가 부활하면 3주택자의 경우 최고 75%까지 세율을 적용받게 된다. 예를 들어 2주택자가 10억원에 매입한 주택을 10년 보유하고 15억원에 매도할 때 부과되는 양도세는 1억3360만원에서 2억7310만원으로 늘어난다. 3주택 이상인 경우 세금은 1억3360만원에서 3억2285만원으로 2배 이상 늘어난다. 10억원에 산 주택을 15년 보유하고 20억원에 팔 때 2주택자가 내는 세금은 2억5755만원에서 5억8035만원이 된다. 동일한 조건에서 3주택자가 낼 세금은 2억5755만원에서 6억8280만원이 된다.
다주택자들이 세금 폭탄을 맞게 될 가능성이 있는 만큼, 5월 전 다주택자들의 매물이 일부 시장에 풀릴 것으로 예상된다. 다만 유예 종료 이후에는 매물이 급감하고 가격 상승을 부추기는 요인이 될 것이라는 분석이 우세하다.
김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "다주택자들의 매물이 시장에 많이 나와 있었지만 일몰이 예고된 상황에서 매각을 위한 움직임이 가속화될 수 있다"며 "지금까지 거래가 되지 않은 매물들을 매각하려면 대체 물건 대비 가격 메리트가 필요해 가격 조정 매물들이 나올 수 있다"고 설명했다.
다주택자 양도세 유예 종료 발표 시점이 늦어져 실질적인 효과가 높지 않을 것이라는 분석도 있다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "지난해 12월쯤 발표했더라면 급매물이 더 나와서 시장안정에 도움이 됐을 것"이라며 "매도할 시간 여유가 충분하지 않고 빠른 처분을 위해 더 많은 노력이 필요해졌다. 5월9일 이후 가격 상승은 더 가팔라질 수 있다"고 말했다.
안성용 NH농협은행 부동산전문위원은 "5월까지 남은 기간이 짧은 점 높은 금리나 토지거래허가구역은 변수다. 정부가 기대하는 것처럼 매물이 늘어나지 않을 수 있다"며 "과거에도 양도세 유예 종료 때 급매로 매도한 사람들은 손해를 봤다고 여기는 경향이 있어서, 5월 9일 이후에 매물이 안 나오면 거래절벽이나 시장 왜곡은 더 심해질 수 있다"고 말했다.
연합뉴스
전문가들은 다주택자 입장에서 유예 종료에 대비해 차익이 적은 매물 매도부터 서둘러야한다고 입을 모았다. 장기적으로는 보유세 인상 가능성도 변수가 될 수 있다는 분석이다.
김제경 소장은 "3주택자가 양도세 중과 땐 최고세율 75%에 지방소득세 10%까지 부과돼 실효세율은 82.5%까지 적용받게 된다"며 "우선 순위는 일단 양도차익이 적은 것부터 먼저 팔고, 양도차익이 큰 것은 비과세를 맞춰야한다. 차익이 비슷하다면 외곽지역 매물을 먼저 팔아야 한다"고 말했다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "보유세도 장기적으로 오를 수 있어 '똘똘한 한 채'에 집중하는 것이 맞다"며" 양도차익이 적은 것부터 빠르게 매도하고, 입지가 뛰어난 것들은 가지고 가는 전략이 필요하다"고 조언했다.