권현지기자
하나증권은 9일 GS건설에 대해 "베트남 호찌민시 인근 대규모 개발사업을 중심으로 중장기 매출 성장 가능성이 크다"며 투자의견 '매수'와 목표주가 2만4000원을 유지했다. 다만 베트남 개발사업 진척에 따라 목표주가 상향 여지가 존재한다고 밝혔다.
김승준 하나증권 연구원은 GS건설이 계획 중인 베트남 호찌민시 인근의 뚜띠엠, 롱빈, 나베 3개 지역 개발을 통해 발생 가능한 매출액을 총 12조5000억원 이상으로 추산했다. 이는 주택 개발에 국한한 매출액으로, 토지 매각이나 오피스 개발 매각 수익 등은 포함하지 않은 보수적인 수치다. 연평균 가구당 분양가 5억2000만원(제곱미터당 약 3500달러 이상)과 약 2만4000세대 공급을 바탕으로 산출됐다.
GS건설이 보유 중인 부지와 이미 완판된 빌라 및 아파트의 분양가 수준을 고려하면, 가구당 평균 분양가는 보수적으로 책정됐다는 평가다. 현재 토지 보상은 모두 마무리됐으며, 인프라 공사를 위한 부지 조성 작업이 진행 중이거나 이뤄져야 하는 단계다. 이에 따라 매출액 인식 속도는 느리지만, 2027년까지 매년 2000억~3000억원 수준의 초기 매출 인식이 가능할 것으로 예상된다.
김 연구원은 "부지 매입 가격이 2017년 이전에 확정됐고, 도급공사는 현지 건설사에 맡기고 있어 사업 마진이 상당할 것"이라며 "2030년부터 나베와 롱빈 등에서 본격적인 매출 성장 기대가 현실화될 것"이라고 전망했다.
앞으로 베트남 내 부지 매입이 까다로워진다는 점은 이미 부지를 확보한 GS건설에 유리하게 작용할 것으로 보인다. 김 연구원은 "베트남 당국의 토지 매입 허가 시점과 가격 산정 시점이 다르며, 매입가는 향후 개발 기대이익까지 고려해 시간이 갈수록 상승한다"며 "특히 민간 소유 토지는 강제 수용 절차도 없어 매입이 더 어렵다"고 설명했다.
그는 "그러나 GS건설은 롱빈과 뚜띠엠 부지를 TBO도로 공사비 약 3억 달러를 대가로 확보했고, 나베 부지는 2007년에 투자허가를 받고 2017년 토지 보상을 마쳤다"며 "현재 부지조성이 어려운 환경을 고려할 때, 향후 토지 매각 시에도 가치가 매우 높다"고 짚었다. 이어 "2024년 토지법 개정으로 토지가격 산정 방식이 시장 기반으로 변경되면서, 토지가격이 시장 수준으로 상승하면, 이미 토지를 확보한 GS건설과 같은 사업자에게 유리하다"고 강조했다.