'PF 만기연장' 높아진 문턱, '대주단 협약' 무엇이 바뀌었나

'대주단 협약' 조건 대폭 강화…좀비 사업장 연명 어려워져
만기연장, 대주단 75% 이상 동의 못 얻으면 사실상 경공매·청산 절차
2회 이상 만기 연장 PF 사업장, 회계법인 등 외부전문기관 의무 평가
부실 사업장 대부분 제2금융권과 연계
'옥석 가리기' 결과에 따라 업권 충격 적지 않을 전망

앞으로 부실 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업장의 만기 연장과 이자 유예가 까다로워짐에 따라 적지 않은 부실 사업장이 경·공매 또는 청산 절차를 받을 전망이다. 금융당국은 부실 사업장의 비중을 전체 사업장의 5~10% 수준으로 보고 있지만, 전체 사업장 규모가 230조원인데다 부실 사업장의 상당수가 제2금융권과 연계돼있을 가능성이 높은 만큼 업권과 시장에 미칠 충격은 적지 않을 것으로 보인다.

금융당국이 27일 확정해 발표한 모든 금융권에 적용되는 개정 대주단 협약에 따르면 외부전문기관의 평가를 기반으로 대주단의 75% 이상의 동의를 얻어야 대출 만기를 연장할 수 있고 이자 유예 역시 이미 연체된 이자를 상환한 경우에만 가능하다. 전국은행연합회 등 11개 협회·중앙회와 신용보증기금, 기술보증기금, 한국주택금융공사 등 7개 관계기관 대표자는 그간 PF 대주단 상설협의회를 개최하고 지난 5월 '부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향'의 후속 조치로 전(全) 금융권 'PF 대주단 협약'을 개정했다.

금융권은 지난해 4월 금융당국 주도로 개정·시행한 PF 대주단 협약을 통해 PF 사업장에 대한 구조조정을 진행해왔다. 그러나 사업성이 극히 낮은 사업장에 대해서도 무분별한 만기 연장이 이뤄졌다는 비판이 지속해서 일었다. 실제로 올해 3월 말 기준 협약에 따른 공동관리 절차가 진행 중인 사업장 329개 중 만기 연장 사례(중복 포함)는 263건으로 가장 많았고 이자 유예 248건, 의자 감면 31건, 신규자금지원 21건으로 집계됐다.

이에 개정 협약은 2회 이상 만기를 연장한 PF 사업장은 회계법인·신용평가사 등 외부전문기관의 사업성 평가를 우선 거치도록 했다. 대주단 자율협의회는 전문기관의 평가 결과를 토대로 만기 연장 여부를 결정할 수 있다.

특히 대주단의 만기 연장 동의 기준을 대폭 끌어올렸다. 개정 협약은 동의 기준을 3분의 2(66.7%) 이상에서 4분의 3(75%) 이상 찬성으로 강화했다. 이전 협약은 4분의 3 이상 동의를 받아야 하는 다른 심의·의결사항과 달리 만기 연장에 대해서는 3분의 2 이상의 채권을 보유한 채권금융기관의 찬성으로 의결 가능토록 예외 규정을 두고 있었다. 의결 기준을 예외를 두지 않기도 한 것이다.

이자 유예 역시 기존 연체이자를 상환한 경우에만 가능하도록 했다. 연체이자를 갚지 못한 사업장은 청산 또한 경·공매 절차를 거치도록 제한을 둔 것이다. 연체이자를 50% 이상 상환한 경우도 잔여 연체금 상환 일정을 제출해야 자율협의회를 통한 의결 절차가 가능하다.

비판적인 목소리를 의식한 금융당국은 이전 협약보다 강화된 기준 덕에 이른바 부실 사업장이 만기 연장으로 연명하는 사례가 줄 것으로 기대했다. 금융당국 관계자는 "외부전문기관이 사업성이 있다고 판단한 사업장은 충분한 만기 연장 기간이 주어져 안정적 사업 운영이 기대되고 사업성이 극히 낮은 사업장에 대해서는 무분별하게 만기 연장·이자 유예되는 사례가 축소될 것으로 예상한다"면서 "저축은행, 여전, 상호금융 등 개별 업권별 PF 대주단 협약도 7월 초까지 순차적으로 개정을 완료할 예정"이라고 설명했다.

다만 제2금융권은 7월부터 본격화하는 PF 사업장 평가에 이어 강화된 대주단 협약으로 더욱 고민이 깊어질 전망이다. 230조원 규모의 PF 사업장 중 만기 연장과 이자 유예로 버텨온 사업장 상당수가 제2금융권과 연계된 탓이다. 한국은행에 따르면 부동산 PF 대출 연체율은 1분기 말 기준 3.55%로 2021년 이후 지속해서 상승하고 있다. 증권사가 17.6%로 가장 높았고 저축은행(11.3%), 여전사(5.3%)가 뒤를 이었다. 한은 점검 결과 브릿지론은 본 PF 대출로 전환되지 못하고 만기를 연장하는 사례가 증가하면서 대출 기간이 장기화하고 있고, 대출금리도 높아진 것으로 파악됐다.

금융권 관계자는 "만기 연장과 이자 유예를 받지 못한 사업장으로 제2금융권이 추가로 쌓아야 할 충당금 부담 등으로 건전성은 더욱 나빠질 가능성이 크다"면서 "청산이든 경·공매든 옥석 가리기 결과로 증권사와 저축은행이 받을 충격은 더욱 커질 수 있다"고 설명했다.