가계부채 후속조치에 분양시장 위축 우려.."혼선 적을것" 지적도

[아시아경제 최대열 기자, 권재희 기자]분양 아파트 잔금대출에 대해 분할상환 등을 적용하는 가계부채 관리방안 후속조치가 24일 발표되면서 타깃이 된 신규 주택시장의 위축은 불가피해 보인다.

가계부채 관리를 위한 정부 기조가 그간 이어졌던 데다, 기존 주택매매시장이 여신심사 가이드라인에 따라 위축됐던 점 등을 감안하면 신규분양 아파트까지 비슷한 기준을 적용하면서 수요나 공급이 줄어들 것으로 전문가들은 내다봤다. 한편에서는 잔금대출에 대해 새 기준을 적용하는 시점이 2년가량 지나서 본격화되는데다 보완장치를 같이 내놓은 만큼 당장 경착륙을 걱정할 정도는 아니라는 분석도 나온다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "앞서 가계부채 관리나 분양권거래를 규제한 대책으로 영향이 있던 가운데 이번 집단대출 여신심사 가이드라인 강화에 따라 잠재수요자가 빠지면서 청약경쟁률이 줄어들 것"이라며 "정부의 청약규제나 가계빚에 대한 기조가 강화된다는 신호로 시장이 받아들여 냉각될 것 같다"고 말했다.

내년 이후 공고 나는 분양물량에 대해 곧바로 적용되는 만큼 연내 분양물량에 수요자가 몰리는 '풍선효과'가 예상된다는 지적도 있다. 양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장은 "11.3대책 이후 시장이 얼어붙을 수 있다는 예상이 있었지만 아직 서울에서는 실수요자가 많고 유동자금이 부동산 말고는 달리 들어갈 만한 곳이 없다"면서 "수요자 입장에서는 올해 안에 분양받겠다는 분위기가 거세질 것"이라고 말했다.

이날 발표된 후속조치의 주요 내용은 기존 은행권 주택담보대출에 적용하듯 소득을 확인해서 상환능력 내에서 빌려주고 처음부터 원금을 나눠갚도록 하는 것이다. 앞서 금융당국은 올 2월부터 이 같은 여신심사 가이드라인을 기존 주택을 거래할 때 적용해 왔다. 이에 기존 주택시장은 거래가 급감하며 위축된 반면 실거주 수요자나 투자수요 상당수가 신규 아파트 분양시장으로 몰려드는 현상이 뚜렷해졌다. 앞서 8.25 가계부채 대책으로 증가세가 둔화하곤 있지만 집단대출에 대한 우려가 여전한 만큼, 이번에 신규 분양시장에만 적용되는 기준을 새로 적용키로 한 것이다.

반면 예상보다는 대책의 강도가 덜한데다 어느 정도 시점을 둔만큼 당장 신규 분양시장이 얼어붙을 정도는 아니라는 지적도 있다. 당장 내년과 내후년께 입주물량이 쏟아질 것으로 예상되는 가운데 기존 공급물량에 대해 곧바로 새 기준을 적용하는 게 아닌 만큼 수분양자가 자금마련이 불가능해지는 건 아니어서다. 정부가 그간 투기수요를 걷어내고 실수요자 위주로 시장재편을 염두에 뒀던 만큼 같은 맥락에서 나온 대책으로 볼 수 있다는 얘기다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "일반적으로 분양 후 2년가량 지난 시점에서 잔금대출이 일어나는 점을 감안하면, 이번 대책의 대상인 내년 1월 1일 이후 공고나는 분양물량의 경우 2019년께 들어서야 실제 시장에서 잔금대출이 이뤄질 것"이라며 "시장이 심리적으로 위축될 수는 있겠지만 당장 내년, 내후년 입주물량에 대해 큰 혼선이 생기진 않을 것으로 본다"고 말했다.

김 연구위원은 "집단대출 전반에 대해 관리하겠다는 시그널은 있었지만 잔금대출을 제외한 중도금대출 등에 적용하지 않기로 한 건 어느 정도 후퇴한듯 보인다"며 "한시적으로 보금자리론을 마련하는 등 완충장치까지 마련한 걸 보면 가계부채 관리를 위해 대책에 공을 들인 것으로 보인다"고 설명했다.