[데스크칼럼]영화 '밀정' vs 분양권 거래

소민호 건설부동산부장

추석에 영화 '밀정'을 봤다. 일제시대의 엄혹한 현실을 보여주는 이 영화를 보다 못해 조카의 어린 아들은 중간에 나갔더랬다. 의열단의 활약상을 담은 영화 스토리야 워낙 유명하다. 그래서 눈길이 간 건 투자사였다. 미국을 대표하는 영화제작업체 타임워너의 자회사, 워너브라더스를 비롯해 여러 기업들의 이름이 올라 있다.

이 영화는 손익분기점을 넘긴 것으로 보인다. 벌써 관객 수가 600만명을 넘어섰다는 집계가 나와 있다. 이 투자사는 이른바 프로젝트 파이낸싱(project financing, PF)을 했다가 이익을 본 경우다.

이에 비해 영화에 투자해봤다는 지인의 경우는 전혀 다르다. 1억원을 맡겼는데, 한 푼도 건지지 못했다. 성공을 기대하지는 않았지만 그렇게 홀딱 날린 경우를 그는 처음 당했다. 소위 '영화판'에서는 그런 경우가 비일비재하다고 했다.

PF는 유전개발이나 도로, 주택사업 등 여러 분야에서 활용된다. 성공사례도, 실패사례도 많다. PF는 무형의 사업에 투자한다. 계획은 서 있지만 아직 구체화하지 않은 사업이다. 담보물이 없지만 성공가능성을 보고 지갑을 여는 사람들이 주요 투자자다.

부동산시장에서도 실체가 없는 무형의 권리에 투자하는 경우가 있다. 바로 분양권이다. 일종의 채권 개념으로 볼 수 있는 분양권은 자유롭게 사고 팔 수 있게 돼 있다. 민간택지에 들어선 아파트의 경우 계약금을 내고나면 바로 매매가 가능하며, 공공택지는 전용면적에 따라 분양계약 체결일부터 1년 안팎 후에야 거래를 할 수 있다.

그런데 집값이 오르고 분양권마저 웃돈이 붙어 거래되면서 주택시장 과열 경고등이 켜지자 일각에서는 이런 분양권 전매를 지금보다 더 강하게 묶어야 한다는 목소리를 내고 있다. 정부의 가계부채 대책 발표 이후에도 분양권 전매 사례가 여전하고 불법 전매 문제까지 불거진 것이 계기가 되는 듯 하다.

시장경제에서 원칙으로는 재산권의 하나인 분양권도 제한 없이 처리할 수 있도록 허용하는 것이 맞다. 하지만 공익 차원에서 시장에 미치는 영향이 크다고 봤을 때는 정부가 제한을 가할 수도 있다. 결국 분양권 전매는 정부의 재량에 달린 사안이라고 볼 수 있다. 정부가 부동산시장을 어떻게 보느냐에 따라 더 강하게 규제할 수도, 완화할 수도 있는 셈이다.

2005년 도입된 분양권 전매제한 규정이 2014년 들어 완화된 이후 분양권 거래가 활기를 띠고 있는 것은 맞다. 그런데 거시경제 여건을 살펴보면, 근본적으로 분양권 거래 증가 등 부동산시장이 활기를 맞게 된 배경에는 장기화하는 저금리 추세가 있다. 다른 곳에 투자할 경우 수익을 기대하기 어렵게 되자 부동자금, 유휴자금이 부동산으로 몰리고 있는 것이다. 저금리를 기반으로 부동산시장이 열기를 뿜고 있는 것은 우리나라에 국한된 현상만도 아니다. 수익을 좇아 자금은 떠돌게 돼 있고, 그 원칙에서 볼 때 소형 주택이나 오피스텔 등 수익형 부동산 투자는 자연스러운 현상이다.

따라서 분양권 거래가 많고 웃돈이 많이 붙는다고 해서 분양권 거래를 원천차단하자는 주장은 다소 성급해 보인다. 지금으로서는 정부가 불법 거래를 가려내고, 수익을 본 거래에 세금을 부과하는 공무를 철저히 하는 것이 급선무다. 물론 '머니게임' 양상으로 접어들어 다른 사회적 파국을 부른다고 판단될 경우라면 다르다. 섣부르게 대응할 경우 시장은 다른 길을 찾아 나서며 부조리한 상황을 만들어내게 된다. 안빈낙도하려는 이들이 많지는 않고, 실패한 PF에 투자하려는 이들 역시 많지 않은 것이 현실이기 때문이다.