흔들리는 불패신화…강남도 강남 나름

'신반포자이' 역대 최고분양가에도 12% 손바뀜
일부 단지 미분양 해소 위해 무상옵션 등 할인

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[아시아경제 이민찬 기자] 올 들어 부동산 거래가 반토막나면서 지역과 단지에 따른 양극화가 더욱 심화되고 있다. '강남 불패'라는 말이 나올 정도로 성공가도를 달려온 강남에서도 최근 분양과 거래 성적이 극명하게 엇갈리고 있다.

3일 서울부동산정보광장에 따르면 3.3㎡당 평균 4290만원이라는 역대 최고가로 분양된 서울 잠원동 '신반포자이' 분양권은 지난달 63건이 거래됐다. 이 아파트 전체(536가구·임대주택 제외)의 12%에 해당하는 물량이다. 소유주가 10명 중 1명 이상 바뀐 셈이다. 지난달 서울 전체 분양권 거래량의 11.8%를 치지할 정도로 거래가 집중됐다. 고분양가 논란에도 엿새 만에 계약을 끝낸데 이어 분양권 시장에서도 수요가 집중되고 있음을 보여준다.

한 채당 10억원을 크게 웃도는 가격인데도 프리미엄(웃돈)이 붙어 거래되고 있기도 하다. 전용면적 84㎡형은 13억6790만~15억3690만원에 분양권이 거래되고 있다. 동과 층수에 따라 1000만~3000만원의 웃돈이 붙어있다고 현지 부동산 관계자들은 전한다. 10억3010만~11억5890만원에 분양된 전용면적 59㎡형의 분양권은 10억880만~11억6620만원에 거래되고 있다.

잠원동 D공인 대표는 "'신반포자이' 일반분양 물량이 153가구에 불과해 청약 경쟁률이 최고 38대1일 정도로 치열했다"면서 "일반분양가보다 싸게 분양 받은 조합원 물량이 시장에 매물로 나오자 분양권 거래가 크게 늘었다"고 말했다. 이어 "저층이거나 해가 잘 안 드는 향을 배정받은 분들이 일찍 털고 나가거나 투자자들이 차익을 실현하려는 경우가 많다"고 덧붙였다.

일부 마이너스 웃돈이 붙은 분양권 거래는 실제 거래 가격보다 낮춰 매매거래를 신고하는 '다운 계약'일 수 있다는 게 전문가들을 전언이다. 정부가 지난해부터 분양권 웃돈에도 과세하기로 방침을 정해서다. 세금을 회피하게 위해 분양권 웃돈을 낮춰 신고하고 있다는 얘기다.

'신반포자이'의 이 같은 현상은 최근 주택 시장의 기조와는 대조적이다. 지난달 서울 재고 주택 매매거래는 전월 대비 10% 감소한 4951건에 그쳤다. 지난해 같은 기간보다는 42% 가량 줄어든 수치다. 통상 봄 이사철을 앞두고 주택 매매거래량이 늘어났지만, 올해는 오히려 감소세를 보이고 있다. 전국 주택 가격이 29개월 만에 상승세를 멈추는 등 기대심리가 꺾인 영향으로 풀이된다.

최근 부동산 시장이 하락세를 걸으면서 강남 내에서도 미분양에 고전하다 할인분양에 나서는 경우도 생겨났다. 지난해 3.3㎡당 4000만원 이상으로 분양한 서울 반포동의 아파트는 미분양을 털기 위해 중도금 무이자 혜택을 제공하고, 유상 옵션도 무상으로 변경하는 등 안간힘을 쓰고 있다. 청약경쟁률은 높았지만 정작 계약으로 이어지진 않았다.

박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "부동산 시장이 하락세를 걸을수록 양극화 현상은 심화된다"면서 "지난해 공급이 일시에 집중된 데다 분양가를 높에 책정한 게 미분양의 주요 원인이 됐다"고 말했다. 이어 "주택 매수자는 취득세를 낮추고 매도자는 양도세를 낮추기 위해 고가 아파트가 많은 강남권에서 다운 계약이 공공연하게 이뤄지고 있다"면서 "적발되면 과태료를 물고 추징을 당할 수 있다"고 덧붙였다.