[CEO 단상]2016년 주택시장 관전 포인트 '공급과잉과 TOD'

김승배 피데스개발 대표 (한국부동산개발협회 수석부회장)

새해가 밝았다. 새해에도 주택시장에 대한 기대와 우려가 함께 쏟아지고 있다. 업계의 한 전문가는 주택시장 전망이 틀릴 확률이 60% 이상이라고 지적한다. 다소 과장된 면이 없진 않으나 그만큼 주택시장 전망이 어렵다는 의미다. 올해도 외부 환경변화가 많겠지만 객관적 자료를 바탕으로 필자의 경험에 따라 주요 포인트를 중심으로 2016년 주택시장을 정리해보자.

관전 포인트 1. 활발한 손바뀜, 하지만 그에 비해 매매 가격은?

지난해는 10년 만에 최대 호황이라는 활황기를 맞았다. 주택거래량은 사상 최대치를 기록해 11월까지 주택 거래량이 110만5820건으로 전년 대비 21% 증가했다. KB국민은행에 따르면 전국 아파트 매매가는 5.06% 상승했다. 이는 전년보다 2.63%포인트 높은 수치이다. 그러나 거래량 급증에 비해 매매가 상승은 주택시장 과열기에 비해 크지 않았다. 부동산114 자료의 전국 아파트 매매가 상승률은 2005년 12.4%, 2006년 25.8%였다. 2014년 3.24%, 2015년에는 11월까지 5.37%를 기록했다. 10년 전 수치에 비추어 보면 '과열'이라는 표현이 어울리지 않는다. 엄동설한에 일시적으로 기온이 올랐다고 지구 온난화를 운운 하지는 않기 때문이다. 기후변화는 수십 년, 100년의 추이를 보고 판단하듯이 주택시장도 5년, 10년의 중장기 추세를 바탕으로 판단하는 것이 옳다.

관전 포인트 2. '공급과잉', '입주대란' 포비아 벗어나나.

지금의 주택시장 핵심이슈는 '공급과잉'이다. 2015년 아파트 공급물량은 52만가구에 달해 전년 대비 47% 늘어났다(부동산114 랩스 자료). 또 올해는 33만여가구가 예상된다. 전년 대비 36%가 줄어든 물량이다. 가용택지를 고려하면 내년에는 더 줄어들 것으로 전망하고 있다. 그래서 공급과잉이 일시적 현상에 그칠 것이라는 주장도 있다. 오히려 수도권과 지방 등 권역별 수급상황을 세밀하게 살펴보는 것과, 분양물량보다 입주물량의 추이에 주목하는 것이 훨씬 더 중요하다. 올해 아파트 입주량을 보면 수도권은 작년 10만3000가구에서 11만4000가구로 다소 증가하지만 절대수요(연간 아파트 수요 15만~17만가구로 추정)에는 못 미친다. 그러나 지방은 입주량 폭증으로 시장이 충격에 휩싸일 지역도 눈에 띈다. 분양물량만 보고 과도한 공포감을 갖는 막연한 '공급 포비아'에서는 벗어나 생활 권역별로 종합적인 분석과 각각의 전망이 필요하다.

관전 포인트 3. 내집은 언제 어디서 마련해야 하나?

투자수요가 늘고 있지만 주택시장은 결국 실수요자를 중심으로 움직인다. 실수요자는 내집을 마련할 것인가, 아니면 전세ㆍ월세로 살 것인가라는 궁극의 문제에 부딪힌다. 필자는 주변 지인들에게 집 한 채는 장만하고 살아가기를 권한다. 좁은 국토에 가용지가 제한된 만큼 형편에 맞게 내집은 있는 것이 좋다. 필요에 따라 내집을 전세 놓고 다른 집에서 사는 유연성도 필요하다. 특히 단지형 아파트는 다양한 용도의 실물자산 상품이다. 환금성도 좋고 필요할 때 담보대출 받아 자금 융통도 되고 월세나 반전세로 수익을 취할 수도 있다.

내집 마련을 한다면 어디에 해야 좋을까? 개발업계에서는 'TOD'에 주목한다. 대중교통 지향형 개발(Transit Oriented Development)을 뜻한다. 부동산에서 가장 중요한 요소는 입지이고, 이 입지가치 중 교통인프라의 중요성은 앞으로 더욱 커질 것이다. 올해 수도권에 새로운 교통축이 열린다. '수서발 KTX개통'과 성남-여주 복선철도 개통 등이다. 또 장기적으로는 수도권 급행광역철도(GTX)가 가져올 변화도 있다. 주요 교통망 개발과 그 효과가 본격화되는 시점을 주목할 필요가 있다.

집은 '사는 곳'이라는 것은 불변의 진리다. 사서 살든, 빌려서 살든 집은 '먹고 자고 사는 곳'이다. 그 누구도 동시에 두 곳에서 잠을 잘 수는 없다. 그래서 사두고 사는 것이 현명하게 살아가는 방법이라 믿는다.