[2016 코리안 뉴웨이]대한老국, 일본과 달라

인구절벽 온다, 부동산 시장은

"부동산 가격, 물가 추이와 비슷해 땅값 하락폭 크지 않을듯"

[아시아경제 주상돈 기자] 부동산 가격을 결정짓는 중요한 요인 중 하나는 인구다. 경제활동 인구 수가 정점을 찍고 감소세로 돌아선 시점과 부동산 자산 버블 붕괴 시점이 거의 정확하게 일치한 일본을 보면 실감이 난다.

1950년께부터 40여년간 장기호황을 누린 일본의 생산가능인구 비율은 1995년 69.5%로 정점을 찍은 뒤 이듬해부터 점차 낮아지기 시작했다. 2014년에는 61.3%까지 떨어졌다.

일본 부동산 가격이 하락세를 보이기 시작한 것도 이때부터다. 한국은행에 따르면 일본은 1995년을 기점으로 6대 도시 시가지 가격지수가 명목국내총생산지수를 하회하기 시작해 과거 1980년대 후반의 부동산 버블이 발생하기 이전의 지가수준 이하까지 토지의 상대가격이 낮아졌다.

한국이 일본과 비슷한 전철을 밟을 것이라는 우려도 바로 인구에서 출발한다. 하지만 인구는 부동산 가격에 중요한 영향을 미치지만 절대적 요인은 아니라는 시각도 있다.

SK증권은 지난해 발표한 보고서를 통해 두 가지 점에서 한국 부동산은 일본과 다른 양상을 보일 것으로 전망했다. 일본과 같이 생산가능활동인구 비중이 이미 정점을 지난 프랑스와 독일, 영국, 이탈리아 등의 경우엔 부동산 가격이 단기적으론 하락세를 조정 받았지만 장기적으론 상승세를 보였다는 것이다. 특히 일본과 생산가능활동 인구 비중 추세가 비슷한 이탈리아의 경우 부동산 가격 추이는 반대였다. 일본은 1990년 이후 급락한 데 반해 이탈리아는 1990년대 횡보 이후 2000년대 가파른 상승세를 나타냈다.

일본과 한국이 다를 것이라는 또 다른 근거는 부동산 가격 추이다. 부동산 가격의 조정 폭이 컸던 나라들은 모두 물가나 소득 등 펀더멘털(기초체력) 대비 부동산 가격 상승이 훨씬 컸던 경우가 대부분인데 한국 부동산 가격은 물가 추이에서 거의 벗어나지 않는 흐름을 보이고 있다는 것이다.

또 일본의 경우 소득을 넘어선 부동산 상승을 기록한 뒤 장기 하락세를 보이고 있다. 일본은 1983년 1인당 국내총생산(GDP)이 1만달러를 넘어선 이후, 1987년 2만달러, 1995년에는 4만2000달러까지 치솟았다. 이 사이 부동산 가격은 5배 상승했다. 하지만 한국은 1994년 1만달러 돌파 이후 2006년 2만달러, 2014년 2만8000달러에 이르렀는데 부동산 가격은 20년간 72% 상승하는 데 그쳤다. 일본과 비교한다면 상승 폭이 4분의 1에도 미치지 못하는 셈이다.

SK증권 관계자는 "한국 부동산의 경우 생산가능인구 감소와 공급 확대 등에 따라 단기적인 조정이 예상되지만 폭이 깊지는 않을 것"이라고 전망했다.