부동산시장, 전문가들이 말하는 5대 악재는

금리인상
거시경제 지표 하락
인구구조 변화(주택패러다임 변화)
입주물량 폭탄
지역적 차별화(입지에 따른 호불호)

[아시아경제 김민진 기자, 조인경 기자] 아파트 청약경쟁률이 치솟고 기존 주택매매거래량이 사상 최고치를 기록하는 등 시장이 달아오르고 있지만 불안감 또한 공존하고 있다.

과거 부동산 시장은 용광로 속의 쇳물과 같았다. 부동산시장 장기호황으로 집값이 꾸준히 오를 것이라는 기대감이 팽배해 시장은 달궈지기만 했다. 하지만 달아오르는 속도만큼 식는 속도도 빨랐다. 학습효과 탓인지 기대감에 정비례할 만큼 불안감도 크다.

대내외 환경도 녹록치 않다. 주택담보대출이 급증하면서 늘어난 가계부채 문제는 여전히 우리 경제의 뇌관으로 자리하고 있고, 저성장과 고령화ㆍ출산률 감소 등 인구구조의 변화, 그에 따른 경제성장동력 약화, 주택패러다임 변화 등을 고려하면 부동산 시장 전망은 그리 밝지 않다.

비관론자들은 올 들어 급증한 아파트 분양을 호황의 징후보다는 불안의 전조로 보기도 한다. 공급과잉에 대한 우려도 있다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "우리경제는 부동산, 그 중에서도 신규 분양시장만 좋은 상태이고, 그게 우리 경제를 떠받치고 있는 마지막 보루"라며 "악재나 변수(금리인상이라던가 투기억제를 우려한 규제 등)가 생기면 곧바로 소비심리가 얼어붙으며 우리 경제의 발목을 잡게 될 것"이라고 분석했다.

◆금리인상ㆍ기업활동 위축은 가계불안으로 이어져=기획재정부와 공정거래위원회에 따르면 지난해 30대 그룹의 총 매출액은 1232조2000억원으로 2년 연속 감소했다.

30대 그룹의 매출액은 2010년 처음으로 1000조를 넘어서 2011년 1227조4000억원, 2012년 1289조3000억원울 기록했다. 그러나 2013년 1265조1000억원으로 전년보다 32조9000억원 줄었고, 지난해 또 다시 감소한 것이다.

지난해 당기순이익도 36조4000억원으로 5년 전(75조1000억원)의 절반 수준에 그쳤다. 기업실적의 위축은 투자와 고용, 임금 등에 영향을 미쳐 내수나 부동산 시장에 직접적인 영향을 준다.

조명래 단국대(도시지역계획학과) 교수는 "수출산업과 대기업에 의존하는 우리나라 경제구조상 거시경제 지표가 좋지 않은데 집값만 나홀로 오를 수는 없기 때문에 결국엔 집값이 다시 하락할 가능성이 높다"고 말했다.

조 교수는 "집값이 크게 오르지 않고 경우에 따라서 좀 떨어질 수 있는 가능성도 있다고 본다"며 "한국개발연구원의 공식 보고서를 보더라도, 내년 말 쯤 되면 가격이 다시 하락할 가능성이 있다고 하는데 그래서 지금 주택을 사면 가격 하락에 대한 위험이 분명히 있다"고 덧붙였다.

하반기 이후로 예상되는 미국 금리인상과 이에 따른 국내 시장의 영향도 간과할 수 없다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "자금 여력이 탄탄하지 않은데 무리하게 집을 샀다간 향후 금리인상 등 외부 변수에 주택시장이 취약해질 수 있다는 점을 경계해야 한다"고 지적했다.

◆"과거와는 달라"…묻지마 청약은 금물=인구구조와 그에 따른 주택패러다임 변화, 주거인식 변화도 고려해야 할 요소다. 동탄1신도시에 사는 직장인 유형주(40)씨는 지난달 거주 지역의 전용면적 84㎡ 아파트 저층을 1억원을 대출받아 매입했다.

유씨는 "새 아파트 청약을 준비하다 아무래도 분양가보다 가격이 싸 주거비 부담이 적고, 당장 전세난을 걱정하지 않아도 될 것 같아 기존 주택 매입을 결정했다"고 했다.

아파트 견본주택이 주말 마다 수만 명의 인파로 북적이고, 일부 인기지역의 청약경쟁률이 수십 대 일을 기록하고 있지만 주택을 투자 수단으로 보는 인식은 희미해졌다.

이를 수치화 하기는 어렵지만 소형 평형위주 공급이나 견본주택에 몰린 인파에 비해 청약경쟁률이 낮게 나타나는 현상은 이 같은 심리변화에 대한 방증으로 볼 수 있다.

최근 분양물량이 쏟아지면서 일부에서는 공급과잉에 대한 우려도 나온다. 건설사들도 조심스럽기는 마찬가지다. 한 중견건설사 부사장은 "부동산 시장이 좋으니까 건설사들은 너도나도 택지 확보에 열을 올리고 있고, 택지를 공급하는 한국토지주택공사(LH)도 마구 내다파는 형국"이라며 "택지매각 시기를 조정해 공급물량을 간접적으로 조절할 필요도 있다"고 지적했다.

조은상 부동산써브 책임연구원은 "인구 측면에서 경제력 있는 30~40대는 줄어들고 있고, 부동산 역시 중장기적을 봤을 때는 입지의 차별화가 있을 수밖에 없다"며 "수도권 외곽에 위치한 주택, 교통이 불편한 곳들은 아무래도 수요가 줄어들 수밖에 없다"고 말했다.

전셋값 상승, 저금리, 부동산 규제완화 등으로 부동산 시장이 호조를 보이고 있지만 부침이 있을 수밖에 없고, 그때를 대비해 신중한 접근이 필요하다는 지적이다.

김민진 기자 enter@asiae.co.kr
조인경 기자 ikjo@asiae.co.kr