오피스텔, 전용률 작아지는데 분양가 오르는 이유는?

서울 오피스텔, 전용률 감소 경향 뚜렷
실 사용면적 줄어드는데 분양가는 상승중

[아시아경제 조인경 기자] 오피스텔에서 실제 사용할 수 있는 면적은 갈수록 줄어들고 있지만 분양가는 꾸준히 오르고 있는 것으로 나타났다.

11일 부동산114가 운영하는 방콜에 따르면 현재 서울 지역 오피스텔 재고의 평균 전용면적비율(전용률=전용면적/계약면적)은 54.3%로 나타났다.

통상 전용률이 70~80%에 이르는 아파트에 비해 오피스텔의 전용률이 낮은 편이라는 점을 고려하면 이는 일반적인 수준일 수 있다.

하지만 연도별로 전용률을 따져보면 서울에서 올해부터 2017년까지 입주 예정인 신축 오피스텔의 전용률은 44~48% 수준으로 지금보다 낮아지는 것으로 조사됐다.

반면 3.3㎡당 분양가는 2013년 1078만원, 지난해 1150만원, 올해 4월 현재 1229만원으로 계속 오름세다.

실사용면적이 줄어드는데 가격만 오르면 물건의 사용(효용)가치가 떨어지는 것으로도 해석할 수 있다.

특히 앞으로 2~3년 내 입주할 단지들의 전용률이 44~48% 수준에 불과한 상황에서 분양가격은 3년 연속 상승세라는 점도 신규 오피스텔의 적정가치에 대해 우려감을 높이는 요인이다.

주택법을 적용하는 아파트와 건축법을 적용하는 오피스텔의 차별점도 전용률 계산 때 소비자를 헷갈리게 하는 부분이다.

아파트는 공급면적(주거전용+주거공용)을 기준으로 3.3㎡ 당 분양가를 산정하는 반면, 오피스텔은 계약면적(전용+공용+기타공용)을 기준으로 분양가를 계산한다. 즉 상업시설(사무실·상가)이라는 특성으로 인해 공동 사용되는 기타공용면적(주차장·관리실·기계실 등)을 분양가에 포함시키는 이유로 상대적으로 전용률은 크게 낮아진다고 볼 수 있다.

또 아파트에 적용되는 안목치수가 오피스텔엔 적용되지 않은 점도 전용률이 낮아지는 원인 중 하나다. 안목치수란 전용면적을 눈에 보이는 벽체 안쪽을 기준으로 계산하는 것을 말하는데, 건축법에 따라 오피스텔은 벽이 차지하는 면적을 포함해 전용면적을 따지므로 실제 사용 면적은 좁아진다.

이같은 문제가 지적되면서 지난해 12월 국토교통부는 '건축물의 분양에 관한 법률'을 개정, 오피스텔도 전용면적에 안목치수를 적용하기로 하는 둥 소비자의 혼동을 줄일 수 있는 방법을 서두르는 분위기다.

다만 관련법안은 올해 분양 단지부터 적용되므로 기존 단지들은 수혜를 보기 어렵다는 한계가 있다.

윤지해 부동산114 선임연구원은 "최근 오피스텔을 주거용으로 사용하는 단지들이 상당하다는 점을 감안할 때 실제 사용면적(전용면적)에 대한 기준을 투명하게 정비할 필요가 있다"며 "소비자들은 신규 투자시 전용면적 대비 적정한 분양가인지 합리적으로 판단해야 한다"고 말했다.