재건축 규제완화로 강남 재건축 단지 직접 영향권들 듯
분양가 상한제 탄력적용 "공공택지로 수요 쏠릴 가능성"
[아시아경제 한진주 기자] 주택업계의 해묵은 숙제인 '부동산 3법' 처리에 여야가 극적으로 합의하자 전문가들은 정책의 불확실성을 걷어냈다는 점에서 대체로 긍정적 평가를 내놨다. 특히 재건축 사업성이 높아져 도심 신규 주택 공급이 늘어날 것으로 전망했다.
23일 여야는 부동산시장 정상화를 위해 ▲분양가 상한제 탄력 운영 ▲재건축 초과이익환수제 3년 유예 ▲재건축 조합원 1가구 3주택까지 허용 등을 처리하기로 하고 상임위에서 법안을 통과시켰다. 아울러 서민주거안정을 위해 ▲사회적 약자ㆍ신혼부부ㆍ청년층에 공공임대주택 10% 공급 ▲주택임대차분쟁조정위원회 설치 및 전월세전환율 인하 ▲주거복지기본법 내년 2월 제정 ▲국회서민주거복지 특별위원회 구성에 합의했다.
이번 조치로 9ㆍ1대책 이후 잠잠했던 부동산 시장에 온기가 퍼질 것이라는 분석이 나온다. 손재영 건국대 부동산학과 교수는 "일부 유예 등 완전히 만족스럽지 못한 부분이 있다"면서도 "재건축을 촉진시켜 도시를 재생하는 데 긍정적 영향을 줄 것"이라고 평가했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "9ㆍ1 대책 약발이 다 끝난 것 아니냐는 지적이 많았는데 법안 통과로 인해 시장에 상징적 신호를 줬다"면서 "시장이 탄력을 받아 상승세로 전환될 수 있을 것"이라고 내다봤다.
특히 재건축 초과이익환수제가 유예되고 재건축 조합원 1인이 주택을 3채까지 분양받을 수 있도록 허용돼 강남 재건축 시장은 직접 영향권에 들 것이라는 전망이 우세하다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "재건축과 관련된 2개의 법안으로 인해 강남3구의 재건축단지를 중심으로 영향을 줄 것 같다"고 분석했다. 김 연구위원은 "재건축은 재개발보다 주택공급효과가 커 신규 택지가 없는 서울의 재건축이 활성화될 경우 결국 전월세시장을 안정시키는 역할을 할 것"이라고 설명했다.
시장에 긍정적 신호를 준 점은 맞지만 가격 상승 효과는 제한적일 것이라는 예상도 나온다. 조은상 부동산써브 부동산리서치팀장은 "재건축 사업의 특성상 사업 기간을 평균 10년으로 잡는데 사업 추진 속도가 빠른 곳만 제한적으로 규제 완화 효과가 있을 것"이라며 "전반적으로 경기 회복이 지연되고 있는 상황이어서 3법 처리가 부동산 가격을 크게 끌어올릴 수는 없을 것"이라고 진단했다.
분양가상한제를 민간택지 주택에만 적용하지 않도록 제도가 7년 만에 바뀌면서 공공택지에 들어서는 아파트 인기는 더욱 높아질 전망이다. 조은상 팀장은 "분양가 상한제가 유지되는 공공택지에 수요 쏠림 현상이 나타날 가능성이 크다"고 봤다. 민간택지라 해도 건설사들이 지나치게 높은 분양가를 책정하기는 쉽지 않을 전망이다. 결국 분양가가 분양의 성공을 가늠하는 중요한 잣대여서다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "입지가 좋아 인기가 많은 민간택지 아파트에서 고분양가 아파트가 나올 수 있다"고 봤다.
야당이 강력하게 주장했던 전월세상한제와 계약갱신청구권은 내년 2월 이후 논의하는 것으로 미뤄졌으나 평가는 엇갈린다. 조명래 단국대 교수는 "오늘 합의안 만으로 위중한 전월세 문제가 해결되지는 않는다"며 "공급 확대보다 계약기간 보장과 가격안정이 관건인 만큼 논의상황을 지켜봐야할 필요가 있다"고 말했다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "전월세상한제와 계약갱신청구권은 단기간 전세금 급등을 야기하는 부정적 여파가 우려된다는게 관련업계의 지배적 시각"이라며 "신중하게 접근해야 한다"고 설명했다.
한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr
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