"주택 임대사업자 등록하면 손해?"…오해와 진실

임대수익률 따져보니 준공공임대>매입임대>미등록임대 順
주택산업연구원 분석…"사업자에 조세감면·금융지원 확대 영향"

[아시아경제 박혜정 기자]임대사업 등록을 하지 않고 주택을 세놓는 것에 비해 정부 지원 혜택이 있는 매입임대사업자나 준공공임대사업자로 등록하면 수익률이 현저히 개선되는 것으로 나타났다. 특히 조세 감면 혜택과 금융지원을 감안하면 준공공임대의 수익률이 가장 높았다.

17일 주택산업연구원이 임대주택 유형별로 수익성을 분석한 결과에 따르면, 연 평균 임대수익률은 준공공임대가 가장 높았고 매입임대, 미등록 임대 순이었다.

예를 들어 서울에서 주택 6채(60㎡ 이하)를 보유한 임대사업자 A씨가 10년 동안 임대사업을 한다고 가정했을 경우다. 이때 평균 주택가격은 서울 아파트 평균값을 감안한 2억70000만원이며, 보증금 5400만원, 월세 65만원짜리 보증부 월세로 한다.

A씨가 임대사업자로 등록하지 않은 채 주택을 세놓은 경우 매년 주택가격이 1%씩 상승한다고 가정하면, 5년간 연 평균 수익률은 2.22%에 불과하다. 하지만 임대사업자로 등록해 3%짜리 국민주택기금을 활용하며 5년 매입임대사업을 한다면 수익률이 3.35%로 올라간다.

임대기간을 10년으로 늘려 잡았을 경우도 마찬가지다. A씨가 10년 동안 미등록 상태로 임대사업을 하면 연 수익률은 3.26%다. 반면 매입임대사업자로 등록해 10년간 임대사업을 할 경우 수익률이 기존 3.59%에서 4.05%로 상승할 것으로 예상된다. 10년간 준공공임대사업을 하면 수익률이 4.66%로, 기존(3.96%)보다 0.7%p 높아진다.

이는 정부가 지난달 26일 발표한 주택 임대차시장 선진화대책의 영향으로 임대등록사업자에 대한 지원이 많아진 데 따른 결과다. 특히 정책 초점이 준공공임대주택 활성화에 맞춰지며 준공공임대주택의 수익률이 현저히 개선됐다.

준공공임대주택은 전용면적 85㎡이하 기존 주택을 사서 임대하는 매입임대주택의 일종으로, 임대료 결정 등의 규제를 받는 대신 조세감면, 주택기금 융자 등 인센티브가 부여된다. 매입임대의 임대 의무기간(5년)보다 2배 긴 10년 동안 의무적으로 임대를 줘야하고 최초 임대료는 주변 시세 이하로, 이후 임대료 상승률은 연 5% 이하로 제한된다. 그러나 주택구입자금을 저리로 받을 수 있고 양도소득세·재산세 등 각종 세금 감면 혜택을 받을 수 있다.

국토교통부는 오는 6월 '조세특례제한법'을 개정해 조세감면 혜택을 강화할 계획이다. 정부 계획대로라면 재산세 감면율은 전용면적 40~60㎡가 50%에서 75%로, 전용면적 60~85㎡가 25%에서 50%로 확대된다. 소득세와 법인세 감면율도 20%에서 30%로 늘어나며, 향후 3년간 신규·미분양 주택 또는 기존 주택을 구입해 준공공임대주택으로 등록할 경우 양도소득세가 면제된다.

국토부는 또 향후 5년 매입임대주택을 준공공임대주택으로 전환 등록하면, 그동안 임대한 기간의 50%를 준공공임대주택의 임대기간으로 인정할 방침이다. 준공공임대주택 시행일인 지난해 4월1일 전에 매입한 주택도 준공공임대주택으로 등록할 수 있도록 법이 개정되면 전환 등록의 실효성이 더욱 높아질 것으로 국토부는 전망했다.