‘다주택자=투기꾼’ 공식 깨졌다

[격동하는 집의 경제학 1-7] 매매차익 사라진 시장

[아시아경제 배경환 기자] 다주택자에 대한 관심이 높다. 시장에서는 투기를 통해 막대한 이득을 취한다는 시각과 민간부문의 임대주택 공급업자라는 평가가 혼재한다. 정부가 확정한 '2ㆍ26 주택임대차시장 선진화 방안'을 보면 후자의 시각이 강하다.

다주택자를 죄악시하지 않겠다는 정부의 의도는 벌써 감지돼 왔다. '집부자'인만큼 종합부동산세 등을 통해 세금부담을 많이 물려왔으나 비등록 임대주택사업자로서의 역할을 충분히 하고 있다는 점을 감안, 양도소득세 중과를 폐지했다. 지난 2004년 도입돼 2009년부터 5년동안 중과가 유예돼 왔으나 지난해 말 국회에서 전격적으로 영구 폐지했다. 이에 다주택자도 기존 1주택자와 같은 6~38%의 기본 양도세율만 적용받게 됐다.

다만 정부의 인식 변화가 다주택자에게 혜택만 주는 방향이 되지는 않을 전망이다. 징벌적 세제는 거두되 정상적 세제체계를 갖추도록 했다. 정부의 임대차시장 선진화 방안에서는 다주택자를 제도권으로 끌어들이도록 하면서도 월세소득에 대해서는 과세를 하겠다는 점을 분명히 했다. 임대주택사업자로 등록은 하지 않았더라도 민간의 임대주택 공급원으로서 인정해 주되 월세소득에 대해서는 과세하도록 하겠다는 것으로 요약된다.

이에 전ㆍ월세 임대소득자 모두에게 세금을 물린다. 지금까지 임대사업자로 신고한 이들에게만 과세하던 방식에서 벗어나 적극적으로 세원 발굴에 나서고 있는 셈이다. 세금 추징은 국토교통부가 지자체를 통해 확보하고 있는 전월세 확정일자 자료를 국세청에 건네주는 방식으로 이뤄진다. 국세청이 그동안 집주인의 자진신고 외에 임대소득을 확인할 방법이 없었지만 지난 18일 두 기관간 확정일자 자료를 공유할 수 있도록 한 '과세자료제출법 시행령' 개정안이 국무회의에서 통과된 영향이다. 이에 국세청은 3월 국토부에서 최근 3년치 전ㆍ월세 계약내용 400만건을 넘겨받을 예정이다. 이를 통해 과세 대상자를 가려낸다는 것이다.

이에 2주택 이상 보유자가 한 채 이상 월세를 놓아 임대수익을 올리는 경우 과세 대상이 된다. 하지만 2주택 이하이고 주택임대소득이 연간 2000만원 이하인 자는 세법상 사업자 등록의무를 면제해주고 단일세율인 14%를 매길 예정이다. 하지만 3주택 이상자이거나 임대소득 2000만원 이상인 경우는 종합소득과세를 하게 된다. 또 9억원 초과의 고가주택 보유자는 1주택자라 하더라도 월세를 놓고 있다면 과세토록 한다는 계획이다.

전세 보증금에 대해서도 세금을 매긴다. 전용면적 85㎡ 초과 또는 기준시가 3억원 초과 주택 3채 이상 보유자가 대상이다. 전세금을 합쳐 3억원 초과분을 수익으로 보고 세금을 부과하는 것이다.

통계청 집계에 따르면 다주택자는 총 136만5000명(2주택자 115만여명)에 달한다. 하지만 지난 2012년 국세청에 종합소득세 신고 때 주택 임대소득이 있다고 자진 신고한 인원은 8만3000여명에 불과했다.

또 정부는 다주택자 소유의 물량을 준공공임대로 활용하도록 유도한다. 준공공임대 사업자에 대해서는 재산세를 40~60㎡의 경우 75%, 60~85㎡는 50% 감면해주기로 했다. 현재보다 각각 25%포인트씩 세제감면이 늘어나는 것이다. 또 소득ㆍ법인세는 85㎡ 이하인 경우 20% 감면해주는 것을 30% 감면토록 바꾼다. 아울러 앞으로 3년간 새로 주택구입 후 준공공임대로 활용하면 임대기간 중 발생한 집값 상승분에 대해서는 양도세를 면제해주기로 했다. 세제 혜택은 모두 법개정이 필요한 사안이며 정부는 올해 안에 시행될 수 있도록 한다는 계획이다.

다주택자에 대한 인식과 처우의 변화가 집없는 서민들에게 미칠 영향은 단기적으로 부정적이다. 세금을 부과받는 집주인들이 월세를 그대로 둘 수 있겠느냐는 시각이 지배적이어서다. 박원갑 KB국민은행 전문위원은 "집주인의 소득을 양성화하려는 조치지만 시장에서는 월세 급등 같은 역효과가 나타날 수 있다"고 우려했다.