美 주택가격 상승에 따른 부의 효과 약해져

주택 소유자들 부채 갚는데 지출..달러당 소비창출 효과 3~5센트→1센트

[아시아경제 박병희 기자]미국 주택 가격 상승에 따른 부의 효과가 예전만 못 하다는 분석이 제기됐다. 미국 주택 가격 상승에 따른 소비 확대 효과가 약해졌다는 것이다. 이는 곧 주택 경기가 살아나도 미국 경기가 이전만큼 강하게 회복되지 못 한다는 것을 뜻한다.

블룸버그통신은 미 시카고 부스 경영대학원의 아미르 수피 교수를 인용해 주택 가격 상승에 따른 부의 효과가 전보다 크게 약해졌다고 6일(현지시간) 전했다. 수피 교수의 분석에 따르면 주택 가격이 1달러 오를 때 창출되는 소비 여력은 현재 고작 1센트에 불과할 수도 있다. 이는 경기침체를 겪기 전 3~5센트 수준에 비해 크게 줄어든 것이다.

침체 이전 미 주택 소유자들은 주택 가격이 오르면 소비를 늘렸다. 하지만 지금은 모기지(주택담보대출) 대출금을 갚는데 더 힘을 쏟고 있다. 금융위기를 통해 부채의 무서움을 깨달았기 때문이다. 이에 대해 한 은행 관계자는 '강요된 저축(forced savings)'이라고 표현했다.

은행들이 위기 이후 대출 조건을 까다롭게 한 탓에 또 다른 대출을 통해 대출금을 갚는 '돌려막기'가 어려워졌다는 것도 주택 소유자들의 소비를 위축시키는 요인이 되고 있다. 2010년 마련된 금융개혁법안, 일명 도드-프랭크 법안은 모기지 남용을 억제하는 조치를 취하고 있기 때문에 대출을 받기는 점점 더 어려워질 것으로 예상된다.

미국 대표 주택 가격지수인 케이스-실러 주택가격 지수를 만든 칼 케이스와 로버트 실러 교수에 따르면 주택가격 상승에 따른 부의 효과는 주식 등 다른 금융자산에 비해 그 효과가 더 크다. 주가 상승으로 인한 부의 효과는 부유층에만 주로 집중된다. 주가가 사상 최고치를 갈아치우고 있지만 주택 가격 상승이 더 주목받아야 하는 이유다.

크레디트 스위스의 헨리 모 애널리스트도 수피 교수만큼은 아니지만 주택경기 상승에 따른 부의 효과가 약해졌다고 지적했다. 그에 따르면 주택 가격 1달러 상승이 야기하는 소비 여력은 과거 5센트에서 3센트를 약간 넘는 수준으로 줄었다. 호는 주가 상승에 따른 부의 효과는 과거 1.5센트에서 1센트로 줄었다고 밝혔다.

부의 효과가 약해진만큼 중앙은행인 연방준비제도이사회(FRB)가 부양 조치를 취할 때에도 이전보다 더 강한 대책을 내놓아야 한다는 지적이 제기된다. 크레디트스위스 그룹의 닐 소스 수석 이코노미스트는 "훨씬 더 강한 시장이 필요하다"며 "이는 곧 FRB가 좀 더 오랜 기간 부양 조치를 가져가야만 한다는 것을 의미한다"고 말했다.

FRB에 따르면 주택 소유자들의 자산(homeowner equity) 규모는 지난해 말 기준으로 8조2000억달러에 이른다. 주택시장 거품이 절정에 이르렀던 2006년 13조5000억달러의 사상최고 수준에는 미치지 못 하지만 금융위기로 2009년 1분기 6조2000억달러까지 감소했던 것에 비하면 상당 부분 회복한 것이다.

상무부 통계에 따르면 침체 이전 20년간 연 평균 3.2% 늘었던 미 소비지출은 금융위기 후 2.1%로 뚝 떨어졌다.

수피 교수에 따르면 주택시장이 호황일 때 저신용자들은 주택을 이용해 돈을 빼 썼지만 이는 위기 때 주택을 차압당하는 요인이 됐다. 그 결과 2004년 69%를 웃돌았던 주택 소유 비율은 올해 1분기에 근 18년 만의 최저치인 65%로 하락했다.

박병희 기자 nut@