부동산 간접투자시장, 온탕 냉탕 사이

1분기 사모펀드 설정 9559억원 두배 급증..리츠 설립 단 한건 그쳐

[아시아경제 진희정 기자]부동산 간접투자시장의 양극화 현상이 깊어지고 있다. 부동산 개발사업 등 투자처가 다양한 사모펀드로 돈이 몰리는 반면, 한정된 수익모델에 당국 규제까지 강화되고 있는 리츠(REIT's) 설립은 갈수록 뜸해지고 있다.

19일 금융투자업계에 따르면 올해 1ㆍ4분기 신규 설정된 부동산 사모펀드는 27개, 설정액 규모는 9559억원에 이른다. 지난해 같은 기간(12개, 4142억원)보다 두 배 이상 증가했다. 국내 우량 오피스빌딩에 대한 투자 경쟁이 심화됨에 따라 투자처를 찾지 못한 자산운용사의 관심이 대형 할인매장, 아파트 상가 등 상업시설로 확대된데 따른 것으로 보인다.

특히 지방에 위치한 홈플러스 매장에 투자하는 펀드가 5개 2667억원 규모로 설정돼 이목을 끌었다. 삼성에스알에이자산운용과 현대스위스자산운용, 하나다올신탁 등은 지방 소재 홈플러스 매장에 투자했다. 이는 홈플러스의 마스터리스(Master Lease)로 10~20년간 안정적인 수익률이 보장되기 때문이다. 마스터 리스 사업이란 장기로 건물을 통째로 임대, 이를 다시 재임대해 수익을 창출하는 사업방식이다.

이와 함께 도이치자산운용은 서울 관악구 신림동 소재 상업시설인 포도몰을 2000억원에 매입하는 펀드를 설정하기도 했다.

김소진 교보리얼코 연구원은 "운용사들이 저금리ㆍ저성장 기조에 따라 주식 이외 대체 투자처를 찾으면서 부동산펀드가 활성화됐다"면서 "부동산의 특성상 임대 수익의 변동폭이 크지 않아 주식시장의 불확실성에 대비하는 대체투자상품으로 각광받고 있다"고 말했다.

부동산펀드가 활황인 것과 비교해 리츠 시장은 감소세가 뚜렷하다. 올해 1분기 설립된 리츠는 단 한 건으로 코람코자산신탁이 롯데아울렛과 1700실 규모의 오피스텔 개발사업에 투자하는 위탁관리리츠를 만든게 유일하다.

마스턴투자운용은 서울 영등포구 여의도동 삼환까뮤 사옥의 전세권을 매입하는 리츠 영업인가를 신청했으나 삼환까뮤측이 마스턴투자운용의 계약의무 불이행 이유로 매매계약을 해지한 후 매수희망자를 재검토하고 있다. 이처럼 리츠 시장이 얼어붙은 것은 지난해 다산리츠, 골든나래리츠 등 개발전문 기관리츠의 잇단 추문으로 규제가 강화되면서 신규 인허가가 대거 지연된 탓도 크다는 지적이다. 실제로 상업용 부동산시장에서 리츠와 펀드의 비중이 지난 2010년과 2011년에는 비슷했으나 지난해엔 리츠가 펀드의 3분의1 수준으로 축소됐다.

※부동산펀드ㆍ리츠=일반 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자해 얻는 수익을 나눈다. 부동산펀드는 공모나 사모 방식을 통해, 리츠는 주식 발행으로 자금을 모은다. 리츠는 대부분 수익형 부동산에 투자하지만 부동산 펀드는 자금 규제 없이 부동산 개발사업에도 투자할 수 있어 투자 대상이 다양하다.

진희정 기자 hj_jin@