용산개발 시공권 갈등, 원인과 전망은?

코레일-롯데관광 갈등 일단락…코레일-삼성물산 시공권 갈등 새국면
코레일, 랜드마크 빌딩 시공권-1조4천억 출자 맞교환 시공사들에 제안
코레일 "대규모 해외투자자 유치 후 사업 새판짜기 나설 수도"

용산역세권개발 사업 개요.

[아시아경제 김창익 기자]용산역세권 개발사업은 갈수록 복잡한 모양새로 바뀌어가고 있다. 부도가 현실화될 위기에 처하자 롯데관광이 백기투항하며 코레일이 사업 주도권을 잡으며 안정을 취하는가 싶더니, 이제는 코레일이 시공권을 놓고 거래에 나서며 새 갈등 국면을 낳고 있다. 자금조달 방법을 놓고 삼성물산의 랜드마크 빌딩 시공권 포기를 요구하면서 출자사들을 압박하고 있는 것이다.

코레일은 땅값 2조6000억원을 깎아주는 대신 롯데관광과 삼성물산을 비롯한 29개 민간출자사들도 증자를 통해 부담을 나누어 져야 한다고 주장하고 있다. 부도를 볼모로한 코레일의 벼랑끝 전략에 대한 민간출자사들의 선택에 따라 용산개발 사업의 운명이 결정되는 기로에 선 상황이다.

◆3월 부도는 일단 넘겼지만=코레일과 롯데관광간 사업방식에 대한 갈등은 김기병 롯데관광 회장이 정창영 코레일 사장에게 무조건적 협조를 약속하면서 일단락됐다.

10인으로 구성된 드림허브 이사회에서 코레일(3표)이 롯데관광(2)의 지지를 업고 과반을 차지하게 돼 사업의 주도권을 확보했기 때문이다. 이에 따라 코레일은 일괄 준공방식의 기존 사업방식을 그동안 주장해온 단계적 준공방식 등 사업성을 높이는 방법으로 바꾸는 방안을 추진할 계획이다.

문제는 자금이다. 당초 드림허브는 2500억원 규모의 전환사채(CB) 발행이 마무리되면, 코레일이 4161억원 규모의 랜드마크 빌딩(트리플원) 2차 계약금을 납입해 총 6661억원으로 서부이촌동 보상시점까지의 운영자금으로 쓸 계획이었다. 이어 토지 보상 자금은 랜드마크 빌딩 유동화 등을 통해 해결할 방침이었다.

하지만 부동산 경기 침체의 장기화로 출자사들이 CB 청약을 하지 않으면서 문제가 꼬이기 시작했다. 이런 가운데 드림허브 자본금 1조원이 바닥을 보이면서 부도 위기에 직면했다.

지난 8일 코레일이 이사회를 열고 대한토지신탁을 통해 받기로 한 손해배상 승소금 257억원 중 지분율(25%)만큼인 64억원을 지급보증서기로 확정하면서 12일(59억원)과 14일(9억원) 부도는 막을 수 있게 됐다. 그렇다고 자금문제가 해소되는 것은 아니다. 4월 말까지 500억원 안팎 규모의 금융이자 만기가 순차적으로 돌아온다. 근본적인 자금 조달 계획이 없으면 일시적으로 생명을 연장한 수준 불과하다.

◆코레일-삼성물산 시공권 갈등 원인은?=드림허브 안팎에선 우선 2500억원 규모의 CB 발행과 그에 따른 코레일의 2차 계약금 납입을 여전히 가장 유력한 자금조달 방법으로 생각하는 분위기다. 지분율 만큼의 책임 원칙에도 가장 부합하는 방안으로 꼽힌다.

코레일은 29개 출자사들이 지분율 대로 CB발행에 참여할 경우 자사의 지분율만큼인 625억원을 청약한다는 원론적인 방침을 고수하면서 한편으론 4조원 규모의 증자안을 추진하고 있다. 사업 완공 시점에 받기로 한 땅값 5조3000억원 중 2조6000억원을 현물출자하면 삼성물산이 1조4000억원을 분납 형태로 출자하고 사업권을 가지라는 게 코레일 증자안의 골자였다.

삼성물산이 증자안을 거부하자 코레일은 이번엔 시공권을 내놓고 사업에서 사실상 완전히 빠지라며 압박하고 있다. 코레일의 계획대로 자본금이 1조원에서 5조원으로 늘어나면 삼성물산 지분율은 현재 6.4%에서 1.28%로 줄게돼 대주주로서의 의미가 없어지기 때문이다.

◆"시공권-1875억 CB 청약 맞교환 유력할 듯"=코레일은 삼성물산이 시공권을 포기할 경우 다른 대형 시공사에 시공권과 1조4000억원 규모의 출자 맞교환을 공식 제안을 할 방침이다. 하지만 사업성이 불투명해진 랜드마크 빌딩 시공권을 확보하기 위해 다른 시공사가 대규모 출자에 나설 지는 미지수다. 삼성도 시공권 포기를 생각하지 않고 있다.

이에 따라 업계에선 코레일이 결국엔 시공권과 제 3자 배정 방식의 CB 청약을 맞바꾸는 방식으로 자금조달에 나설 것으로 보고 있다. 코레일이 625억원을 청약하면 시공권을 갖는 시공사가 나머지 1875억원을 청약하는 식이다. 대형 시공사의 한 고위 관계자는 "사업성을 볼 때 1조4000억원 규모를 출자하기엔 부담이 너무 크다"며 "CB 청약과 시공권을 거래하게 되지 않을까 싶다"고 말했다.