경매 낙찰 직후 '인도명령' 신청해야 하는 이유

▲부동산경기가 침체되면서 경매를 통해 물건을 낙찰 받은 후 명도에 어려움을 겪고 있는 사람들이 늘고 있어서 '인도명령'에 대한 관심이 높아지고 있다. 사진은 법원 경매장 전경.

[아시아경제 이민찬 기자]경매에 참여해 최종 낙찰 후 소유권을 이전하고 실제 점유에 이르기까지의 과정에서 가장 힘든 부분으로 '명도'를 꼽는다. 경매 참여자들은 현재 살고 있는 사람을 내보내는 일이 쉬운 게 아니라고 입을 모은다.

이에 정부에서도 낙찰자의 부담을 덜어주고 경매과정의 빠른 진행을 위해 지난 2002년 민사집행법시행령을 개정, '인도명령' 제도를 신설했다. 인도명령은 경매물건 낙찰 후 법원이 채무자 등 현 점유자에게 하는 명령으로 낙찰자가 별도의 명도 소송 없이도 강제집행 권원을 확보할 수 있도록 해 빠른 시간 내에 실제 점유 후 사용수익을 얻을 수 있도록 하는 정책이다.

최근 부동산경기 침체로 깡통주택이 많아져 전세 보증금을 받지 못하는 등 문제가 발생하면서 유치권을 행사하는 경우가 많아지고 있다. 이 때문에 경매 참여자들 사이에선 '명도'에 어려움을 겪는 사례가 늘고 있다고 업계 관계자들은 전한다.

경매정보업체 부동산태인에 따르면 지난해 수도권(서울·경기·인천)에서 경매에 부쳐져 채권자에게 배당 완료된 주택 1만3694건 가운데 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못한 사례가 42.4%(5804건)에 달했다. 경매로 넘어간 집 10가구 중 4가구는 보증금을 돌려받지 못한 셈이다.

이에 경매 낙찰자들로부터 '인도명령'에 대한 관심이 높아지고 있다. 먼저 인도명령을 청구하기 위해선 ▲매각대금 납부 ▲소유권 이전 등기 완료 등의 조건을 갖춰야 한다.

인도명령을 구할 수 있는 기한은 잔금완납일 이후 6개월까지다. 낙찰을 받고 잔금을 치른 뒤 6개월이 지나면 인도명령 신청이 받아들여지지 않는다. 만약 이를 몰라 6개월을 넘겼다면 어쩔 수 없이 명도소송을 벌여 이겨야 한다.

또 하나 알아둘 점은 낙찰자에게 대항력을 가진 점유자들이다. 대표적으로 선순위임차인, 적법한 유치권자, 선순위임차인이면서 배당요구를 하지 않은 사람 등이다. 이러한 경우는 인도명령을 할 수 없기 때문에 낙찰자는 명도소송을 통해 건물을 인도받아야 한다.

박종보 부동산태인 연구원은 "경매로 어렵게 물건을 낙찰 받은 후 명도 과정에서 어려움을 겪는 일을 예방하기 위해선 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청하는 것이 가장 현명한 선택"이라고 조언했다.

이민찬 기자 leemin@