틈새 수익형 부동산 뭐가 있나?

칼럼 | 장경철의 남에게 알려주기 싫은 부동산 정보

오피스텔, 도시형 생활주택 등 수익형 부동산을 주도하던 상품의 공급이 많아지면서 틈새 수익형 상품이 부각되고 있다.

최근 수익형 부동산이 강세를 보이고 있다. 최대 주택시장인 수도권 시장이 맥을 못 추고 있으며 저금리 기조까지 겹쳐 추세가 당분간 유지될 분위기다. 그렇다면 어떤 수익형 부동산에 투자를 해야 할까? 최근 2~3년간 수익형 부동산을 이끈 쌍두마차는 당연 ‘오피스텔’과 ‘도시형 생활주택’이었다. 하지만 이제 일반 투자자를 대상으로 하는 소형 오피스, 비즈니스 호텔, 서비스드 레지던스, 외국인 렌탈사업 등이 수익형 부동산을 이끌 틈새 상품으로 떠오르고 있다.

소형 오피스 교통 접근성 최우선 투자 필요
‘소형 오피스’는 공급면적이 70~85㎡ 수준인 사무실을 말한다. 임대인으로서도 면적이 넓은 오피스와 달리 규모가 작아 임차수요가 꾸준하고 공실 위험을 분산할 수 있어 인기가 높다. ‘1인 창조기업’들이 점차 늘고 있는 것은 소형 오피스 사업 전망을 밝게 하는 이유다.

‘1인 창조기업’은 교통 편의성이 성패를 가름한다. 1인 기업가 중 상당수는 차량 없이 대중교통을 이용하며 직접 발로 뛰기 때문에 이들이 쉽게 오갈 수 있도록 교통이 편리하고 접근성 좋은 곳을 선정해야 한다. 다만 경쟁에서 밀려 수익률이 낮아질 수 있는 낡은 건물은 피해야 하며, 주변 시세를 정확히 파악하고 투자에 나서야 한다.

상품 자체가 경기 또는 정부 정책과 연계돼 있어 향후 변화를 예측하기 어려워 소형 오피스 사업을 무조건 낙관적으로 보고 투자에 나서는 것도 금물이다. 게다가 분양이나 매매로 오피스를 소유하고 임대사업에 나섰을 때는 비교적 환금성이 낮다는 것 역시 염두에 둬야 한다. 현재 상암디지털미디어시티·구로디지털단지·가산디지털단지·강남역 주변 등 사무실 임대수요가 많은 곳이 주요 투자 지역으로 꼽힌다.

비즈니스호텔 타 상품보다 꼼꼼히 살펴야
한국을 방문하는 외국인 관광객 수가 급증하면서 부동산 시장에서 비즈니스호텔도 새로운 투자처로 관심을 끌고 있다. 이러한 분위기를 반영하듯 건설사들은 일반인들도 분양받을 수 있는 호텔 상품을 내놓고 있다. 하지만 이 상품은 일반적인 부동산 상품과는 다른 점이 많아 투자자들이 보다 꼼꼼하게 정보를 분석하고 투자에 나서야 한다. 우선 비즈니스호텔은 대부분 민간 운영사에 위탁해 전체 건물을 호텔로 운영하기 때문에 자신이 분양받은 객실만 다른 용도로 사용할 수 없다는 사실을 정확히 알고 투자해야 한다.

‘확정수익’도 잘 따져봐야 한다. 영업이 부진할 경우 확정 수익을 보장하지 않는 경우가 많고 분양이 끝나면 분양을 담당했던 업체들은 해산할 수 있어서다. 업체에서 홍보하는 확정수익을 곧이곧대로 믿어서는 안 된다는 말이다. 때문에 투자 전 시행사와 운영업체의 신용도와 호텔 운영 경험 등을 미리 알아보고 호텔이 들어서는 입지도 직접 가서 확인할 필요가 있다. 운영·관리업체의 실제 운영 능력 등도 투자 전 반드시 고려해야 한다.

올 초 합법화에 성공한 서비스레지던스도 수익형 부동산 상품으로 부활하는지 관건이다. ‘서비스레지던스’는 특급호텔에 비해 상대적으로 저렴하지만 취사도구 외에 세탁기까지 갖춰져 있어 중국 관광객 등 저가형 투숙객에게 인기가 높다. 투자자로서는 은행금리보다 훨씬 높은 확정된 투자수익률을 보장하는 상품이 많아 관심을 끌만하다. 레지던스 투자자들이 관심을 둘 만한 지역은 주로 외국인 임대 비율이 높은 지역이나 금융가 주변 지역이다.

상가주택·게스트하우스 투자 수익 높아 인기↑
상가주택은 다른 임대 수익형 상품에 비해 초기 투자금이 많은 편이지만 정부가 지난해 층수 제한을 3층 이하에서 4층 이하로 완화하고 가구 수 제한도 폐지하면서 은퇴를 앞둔 중·장년층에게 인기를 끌고 있는 상품이다. 상가주택 투자는 입지를 최우선으로 고려해야 한다. 주택가 안쪽보다는 큰 도로를 끼고 있는 곳이 좋다. 주택가가 시작되는 입구나 인근 주민들이 이동하는 동선 내에 위치해야 한다는 얘기다. 주변에 대학이나 사무실이 많을수록 좋고, 근린상가 등 경쟁 상업시설이 적어야 유리하다.

사업이 완료된 공공택지의 경우 인허가를 받기 까다롭다는 점도 고려해야 한다. 특히 단기 차익을 노린 투자는 삼가야 한다. 마지막으로 상가주택은 아파트 등 다른 주택에 비해 환금성이 떨어지므로 장기적인 관점에서 접근하는 게 바람직하다.
스키장·관광지 인근 임대아파트나 게스트하우스 등도 틈새 수익형 부동산이 눈길을 끌고 있다.

휘닉스파크 등 유명 스키장 인근의 아파트들은 약 3~4개월가량의 스키시즌 동안 방을 빌리기를 원하는 젊은 스키어들로 쏠쏠한 현금 수익을 올리고 있다. 일부 단지는 전용 36㎡ 규모 주택을 시즌 당 500만~600만원으로 내놔도 대기 수요가 많고 매매가는 5000만~7000만원으로 임대수익이 8~10%에 이른다.

단기 숙박시설 중 하나인 게스트하우스도 요즘 뜨는 신종 수익형 부동산 중 하나다. 외국인을 비롯해 해외경험이 많은 젊은 층 이용객을 대상으로 하는 이 숙박시설은 최근 제주도 올레길, 지리산 둘레길 등 관광지에서 빠르게 확산되고 있다. 서울에서도 남산·종로·홍대 등에서 최근 1~2년 사이 수십개의 게스트하우스가 문을 열고 있다. 외국인 여행자를 비롯해 젊은 나 홀로 여행객들이 주요 이용객이다. 특히 삼청동·인사동 인근으로는 십여개의 한옥 게스트하우스가 손님맞이에 분주하다.

한옥 게스트하우스는 색다른 경험을 원하는 여행자들에게 인기가 있어 인당 숙박료도 일반 게스트하우스에 비해 두 배 이상 비싼 4만~10만원 선이다. 하지만 이런 틈새시장을 노린 상품의 경우 수요가 충분하지 않기 때문에 입지·시설상태가 나쁠 경우 수익률이 급격하게 떨어질 수 있으므로 투자에 주의해야 한다.

장경철 2002cta@naver.com
현재 상가 전문 컨설팅 업체인 상가114와 부동산 분양 전문업체인 CS프라임에서 활동 중. 상가·미분양 아파트 등 대한 실전 투자 전문가로 생생한 투자 가이드를 제시한다. SBS, MBN, RTN, 팍스TV, OBS 방송 출연.

이코노믹 리뷰 홍성일 기자 hsi@