하우스푸어 주택, 은행권이 해결사?

우리금융 도입 후 논란 커진 '세일 앤드 리스백'

[아시아경제 김은별 기자] 과도한 주택 대출로 빚에 허덕이는 '하우스 푸어(house poor)'를 구하기 위한 대책이 속속 나오고 있다. 우리금융그룹은 독자적으로 '트러스트 앤드 리스백(신탁 후 임대.trust and lease back)' 제도를 도입키로 했으며, 정치권은 '세일 앤드 리스백(매각 후 임대.sale and lease back)' 제도를 금융권이 공동으로 도입할 것을 주장하는 상황이다. 국민은행 등 여타 금융기관도 비슷한 제도의 실효성과 도입 여부를 검토중이다. 그러나 이에 대한 반대의 목소리도 만만치 않으며, 실제로 시행하기까지 난관이 적지 않다. 세일앤리스백 제도의 주요 쟁점은 무엇일까.

◆'가격 책정(프라이싱ㆍpricing)' 능력 있나= 최대 관건은 역시 '가격'이다. 특정 기관에서 집을 매입하건, 신탁을 맡기건, 집값을 어떻게 산정하느냐의 문제다. 신탁을 맡기면 이 문제는 상당부분 해소된다.

그러나 매입이나 매도가 선행되야 할 경우 상당히 어려워진다. 집을 매입하는 기관은 향후 집값이 하락하는 경우를 대비해 최대한 싸게 사는 것이 좋다. 그러나 너무 낮게 가격을 책정할 경우, 대출자가 집을 팔지 않을 가능성이 높다.

전문가들은 '원리금을 갚지 못 해 경매로 넘어갈 때의 가격보다는 조금 높은 수준' 정도를 적정한 매입 가격으로 보고 있다. 고객도 기존 집에서 살 수 있고, 은행도 담보로 잡은 집을 경매로 처분할 때 보다는 돈을 더 받고 소유할 수 있기 때문이다. 하지만 현재 금융기관이나 정부는 적정경매가 등에 대해 충분한 분석이 돼 있지 않다. 집을 매입한 뒤의 월세나 전세전환가도 연구가 돼 있지 않은 상태다.

한 은행권 관계자는 "현재 은행들이 세일 앤드 리스백 도입을 검토하고는 있으나 데이터 분석이 돼 있는 경우는 없다고 보면 된다"며 "만약 제도를 도입한 후 주먹구구식으로 가격결정을 한다면 향후 은행권 부실로 이어질 수 있다"고 말했다.

세금 문제도 간과할 수 없는 부분이다. 일단 주택 소유권이 은행 혹은 별도의 특수목적회사(SPC)로 넘어가므로, 취득세와 등록세를 납부해야 하고 재산세도 부담해야 한다. 은행 입장에서 이 같은 세금 부담을 모두 짊어지는 것은 부담스럽다.

SPC가 떠안은 주택을 구조화 해 유동화증권 등으로 판매할 경우, 정기적인 이윤을 제공할 수 있는지 또한 금융권의 고민이다. 보통 SPC를 통해 유동화증권을 판매하면 이자나 배당금을 지급하는 것이 일반적이다. 그러나 만약 원 주택 소유자가 월세가 아닌 전세로 남아있길 원한다면, 기관 입장에서는 일정하게 들어오는 돈이 없어 이자를 지급할 여력이 부족해진다.

◆모럴해저드 논란 부담 느끼는 정부= 일명 '하우스리스 푸어(houseless poor)', 집이 없는 서민도 많은데 그나마 집을 갖고 있는 '하우스푸어'를 돕는 게 맞냐는 논란도 뒤따른다. 하우스푸어 중에는 선의의 피해자도 있겠지만, 부동산 투기에 나섰다 실패한 사람도 있을 수 있는데 이를 어떻게 구별할 것이냐는 얘기다. 정부와 금융당국이 세일즈앤리스백에 주도적으로 나서길 주저하는 이유다.

새누리당은 전 금융권이 돈을 모아 SPC를 설립한 후 배드뱅크가 하우스푸어의 집 혹은 주택담보대출채권을 매입하는 방안, 혹은 공적기관이 부실 주택담보대출채권을 사들이는 방안 두 가지를 병행하길 원하고 있다. 보증지원을 하거나 주택담보대출채권을 매입할 공적 기관(대한주택보증 등)의 도움은 필수적이다.